23-04-2025
Con il D.Lgs. 139/2024 sono state introdotte importanti novità nel trattamento dell’imposta di registro applicabile ad acconti e caparre confirmatorie nei contratti preliminari di compravendita immobiliare. Si tratta di un aggiornamento di rilievo, che riguarda non solo chi opera nel settore immobiliare ma anche coloro che intendono acquistare o vendere un edificio. Ecco cosa cambia e in che modo impattano, nella pratica, le modifiche introdotte.
Tassazione dei contratti preliminari: le novità della riforma fiscale
A partire dal 1° gennaio 2025, il D.Lgs. 139/2024 – in attuazione della Legge delega 111/2023 per la riforma del sistema fiscale italiano – ha portato delle semplificazioni per quanto riguarda la tassazione da applicare ai contratti preliminari, chiamati anche “compromesso”. Si tratta del passaggio, nell’acquisto di un immobile, con il quale venditore e acquirente si accordano per sottoscrivere, in futuro, il contratto di compravendita definitivo. Prima di vedere quali sono le specifiche novità, capiamo meglio cosa stabiliva precedentemente la normativa.
Imposta di registro sui contratti preliminari: la normativa precedente
Prima della riforma, l’imposta di registro sui contratti preliminari vedeva una distinzione tra acconti e caparre confirmatorie, in caso di compravendite immobiliari non soggette a IVA:
sulle caparre confirmatorie, l’imposta di registro si applicava nella misura dello 0,5%;
sugli acconti sul prezzo, si applicava l’imposta del 3%.
Le novità introdotte dal D.Lgs 139/2024
La riforma ha uniformato il regime fiscale per acconti e caparre confirmatorie per i contratti preliminari non soggetti a IVA. Dal 1° gennaio 2025, infatti, entrambi sono tassati con un’imposta pari allo 0,5%, senza più distinzioni. Ciò rende più semplici gli adempimenti necessari e riduce l’imposizione fiscale sui preliminari di vendita. Per fare un esempio pratico, se un acconto è pari a 60 mila euro, si dovrà versare un’imposta di 300 euro invece di 1800 euro come in precedenza.
Questo cambiamento mira a rendere più chiara la tassazione, anche tenendo conto delle incertezze interpretative che spesso accompagnavano l’applicazione delle vecchie regole.
Inoltre, si stabilisce espressamente che l’imposta da versare in fase di registrazione del preliminare non possa essere superiore a quella prevista per la registrazione del contratto definitivo. Ciò serve a prevenire situazioni in cui, al momento della stipula del definitivo, si renda necessario richiedere il rimborso di imposte versate in misura superiore durante la fase preliminare.
Il meccanismo di compensazione
La novità normativa ha regolamentato anche il sistema di compensazione tra imposta corrisposta al momento della registrazione del preliminare e quella dovuta per il contratto definitivo, stabilendo che l’importo versato in fase preliminare venga sottratto dall’imposta da corrispondere alla registrazione del contratto definitivo.
Se il contratto definitivo non venisse stipulato, come previsto dalla recente giurisprudenza (ordinanza n. 27093 del 18 ottobre 2024 della Corte di Cassazione), è prevista la possibilità di richiedere il rimborso dell’imposta già versata tramite una risoluzione consensuale.
Nessun cambiamento per le cessioni soggette a IVA
Per le cessioni di immobili soggette a regime di imponibilità IVA – come, ad esempio, la vendita di fabbricati di nuova costruzione da parte delle imprese costruttrici – non si registrano modifiche: le caparre confirmatorie continuano a essere assoggettate all’imposta di registro con aliquota dello 0,5%, mentre gli acconti sul prezzo, rientrando tra le somme assoggettabili esclusivamente ai fini IVA, sono esenti dall’ imposta di registro.
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