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Blog Consorzio Consimm

27/09/2018

COME COMPORTARSI IN UN AGENZIA IMMOBILIARE "RIDIAMO UN PO'"

COME COMPORTARSI IN UN AGENZIA IMMOBILIARE

Se siete potenziali acquirenti:

1) Non entrate MAI in un’agenzia immobiliare per chiedere il numero di telefono dei proprietari “così li contattate da soli!”, sarebbe come chiedere al pizzaiolo la pasta della pizza per mangiarla a casa GRATIS.
2) Non chiedete di andare in visita prima con la sorella, poi con la figlia e infine con i genitori, chiamate a rapporto tutti risparmierete tempo e benzina.
3) Non cercate di scavalcare l’agente immobiliare aspettando sotto casa il proprietario dopo aver fatto regolare visita, oltre a risponderne nei confronti dell’agente stesso potreste essere accusati di stalking dai proprietari
4) Non chiamate l’agente immobiliare dopo l’orario d’ufficio perché non riuscite a dormire e vi è sorto un dubbio su qualche dettaglio, vi assicuro che spesso è difficile crederlo ma ha anche lui una vita privata!


Se siete proprietari:

1) Non cercate di spacciare l’arredamento della nonna, recentemente defunta (buonanima), per un ricercato stile antico
2) Se non resistete alla tentazione di dare il vostro immobile a più agenzie, evitate di invitarle tutte insieme a vedere l’immobile, tra colleghi si collabora ma, spesso, meno ci vediamo meglio è!
3) Evitate, se non è indispensabile, di presenziare le visite dei potenziali inquilini: mai far notare le cose che piacciono a voi della casa e che voi ritenete le migliori, magari sono proprio quelle che faranno scegliere per il no.
4) Arrendetevi al fatto che l’agente immobiliare sa valutare l’immobile meglio di voi. Se insistete per mantenere il prezzo di 6 anni fa e senza qualche indispensabile ritocco non c’è agente immobilare che tenga!

Segreteria Centralizzata Consimm
www.consimm.org

11/09/2018

Fattura elettronica anche per gli Agenti Immobiliari

Dopo la diffusione della fattura elettronica PA, cioè della fattura elettronica verso la Pubblica Amministrazione, il prossimo grande passo che attende i professionisti e le aziende è l’avvio della fattura elettronica tra soggetti privati, noto come B2B. Dal 2015 è scattato l’obbligo di emettere la fattura elettronica nei confronti della Pubblica Amministrazione (ad esempio ministeri, comuni, regioni, province, forze dell'ordine, università, ecc..):
la Pubblica Amministrazione non può infatti più accettare, e di conseguenza pagare, le fatture cartacee. Inoltre, già dal 1 gennaio 2017 emettere fatture elettroniche è possibile in via del tutto facoltativa anche per i privati. Dal 1° Gennaio 2019 la fattura elettronica diventerà un obbligo esteso anche alle fatture tra privati. Ma la data del 1° gennaio 2019 è stata anticipata in alcune casistiche:
l’obbligo di fattura elettronica è scattato il 1° luglio 2018 per le prestazioni offerte da subappaltatori nei casi di appalto di lavori stipulati con la Pubblica Amministrazione.
Ad esempio, un’impresa di pulizie svolge dei servizi di pulizia dei locali mensa per un’azienda appaltatrice del servizio di refezione scolastica.
L’impresa di pulizie dovrà emettere una fattura elettronica all’azienda di ristorazione, perché si tratta di servizi offerti all’interno di un appalto stipulato con la Pubblica Amministrazione;
l’obbligo di emissione di fattura elettronica è scattato il 1° settembre 2018 nei confronti di viaggiatori stranieri non residenti all’interno dell’Unione Europea per le fatture emesse in ambito tax free shopping. Ad esempio, una turista giapponese in vacanza a Milano acquista una borsa al prezzo di 200 euro.
Per gli acquisti di beni con valore superiore a 155 euro (al lordo dell'IVA) e destinati all'uso personale o familiare, il venditore dovrà emettere la fattura elettronica tax free.
Per tutte le operazioni tra privati, persone fisiche e giuridiche, l’emissione della fattura elettronica obbligatoria scatterà, come già detto, dal 1° gennaio 2019. Tale data varrà anche per la cessione di benzina o gasolio verso imprese private e professionisti, con una proroga quindi di 6 mesi rispetto a quanto era stato inizialmente previsto nella legge di Bilancio 2018.
Sono esenti dall’obbligo solamente i possessori di partita IVA con regime dei minimi o con regime forfettario. Per tutti gli altri soggetti l’unica modalità per poter trasmettere le fatture sarà utilizzare un servizio di fatturazione elettronica che risponda ai requisiti della normativa di riferimento.
Fattura elettronica: come funziona
Con la fattura elettronica le aziende e i professionisti potranno cogliere l’occasione per innovare le proprie procedure di fatturazione. Ma che cos’è la fattura elettronica? Con fattura elettronica si intende un sistema digitale di creazione e trasmissione delle fatture al Sistema di Interscambio.
La fattura elettronica sarà prodotta, trasmessa e conservata secondo il linguaggio standard XML, un linguaggio informatico che permette di gestire in forma elettronica l'intero ciclo di fatturazione. Non resta che scoprire come crearne una: creare una fattura elettronica in autonomia potrebbe risultare complesso, ma affidandosi a un intermediario tutte le operazioni risulteranno semplificate, perché effettuate in automatico dal software, e del tutto trasparenti per il cliente.
Appoggiandosi a un intermediario la compilazione di una fattura elettronica sarà molto simile a quella di una normale fattura cartacea o digitale. Una volta inseriti tutti i dati relativi al cliente e ai prodotti o servizi da fatturare, la fattura elettronica è creata e pronta per essere inviata.
La fattura transita quindi dal Sistema di Interscambio, il punto di passaggio obbligato per tutte le fatture elettroniche e già utilizzato per il recapito delle fatture elettroniche verso la PA. Il Sistema di Interscambio è un sistema informatico, gestito dall'Agenzia delle Entrate, con il compito di:
ricevere le fatture sotto forma di file XML; verificare che il formato del documento ricevuto sia corretto e che i dati inseriti siano completi; inoltrare la fattura elettronica al destinatario.
Affidandoti ai software per la compilazione della fattura, molti passaggi saranno semplificati ulteriormente, poiché, nella maggior parte dei casi, sarà il software stesso a occuparsi di:
Calcolare automaticamente il totale della fattura; Generare il file della fattura nel formato XML (linguaggio complesso e non di uso comune);
Eseguire controlli preventivi affinché l'invio e la ricezione delle fatture vadano a buon fine;
Trasmettere il file generato al Sistema di Interscambio e gestirne le notifiche.
Fattura elettronica: vantaggi per aziende e professionisti Sono molti i vantaggi che aziende e professionisti potranno riscontrare già pochi mesi dopo il passaggio alla fattura elettronica.
Ad esempio, le comunicazioni con gli enti della Pubblica Amministrazione diminuiranno notevolmente. Infatti, alcuni dei vantaggi per chi emette fattura elettronica riguardano:
l’esonero dallo spesometro (proprio come il regime forfettario e dei minimi, chi emette la fattura elettronica sarà esonerato dalla trasmissione delle comunicazioni delle fatture emesse e ricevute);
l’esonero dall'obbligo di comunicare gli acquisti effettuati da operatori di San Marino;
l’esonero dal Modello Intrastat, che consente il monitoraggio da parte dell’Agenzia delle Dogane di tutte le operazioni commerciali di scambio intrattenute tra i soggetti di diversi Stati membri dell'Unione Europea;
l’esonero dalla comunicazione dei dati relativi ai contratti stipulati dalle società di leasing.
Come potrai ben capire, passare alla fattura elettronica renderà superflue molte comunicazioni fino ad ora obbligatorie e vissute con la paura di sbagliare.
Ma i vantaggi non sono finiti: chi emette fattura elettronica avrà il diritto al rimborso IVA in via prioritaria, vale a dire entro solo tre mesi dalla presentazione della dichiarazione annuale.
Un’altra buona notizia riguarda gli accertamenti fiscali in materia di IVA e di imposte dirette, che saranno ridotti da cinque a quattro anni. Il passaggio alla fattura elettronica ti permetterà inoltre di risparmiare il tempo dedicato a creazione, invio e conservazione di una fattura che, di fatto, diminuirà considerevolmente.
Risparmierai anche spazio, poiché utilizzando un sistema di conservazione digitale non dovrai più stampare e custodire le fatture in grossi faldoni che esigono spazio e il dispiego di enormi quantità di carta: la legge prevede infatti che, proprio come per le fatture cartacee, anche per le fatture elettroniche i documenti siano conservati a norma per 10 anni.
Fattura elettronica:
doveri per aziende e professionisti Il principale dovere per i soggetti IVA (ad esclusione di chi applica il regime dei minimi o il regime forfettario) sarà quello di emettere, gestire e conservare le fatture esclusivamente in formato elettronico.
Oltre al dovere di emettere una fattura elettronica, l’utente ha quindi l’obbligo di conservazione sostitutiva della fattura.
La conservazione sostitutiva è una procedura che garantisce nel tempo la validità legale dei documenti informatici.
Per legge è infatti obbligatoria la conservazione della fattura elettronica per un periodo di 10 anni per permettere di svolgere controlli a distanza di tempo.
Affidandosi a dei servizi di fatturazione elettronica e di conservazione sostitutiva, l’utente non dovrà pensare a come mettersi in regola con l’obbligo di conservazione delle fatture elettroniche.
Ma cosa succede in caso di mancata emissione di una fattura elettronica? Non emettere una fattura elettronica dove invece è necessario comporta una sanzione. Tuttavia, affidandoti ad un software o a un intermediario, le possibilità di errore saranno notevolmente ridotte e, grazie alle notifiche provenienti dal Sistema di Interscambio, potrai accertarti della correttezza della tua fattura elettronica e del fatto che questa sia stata consegnata.
Affidarsi ad un software o a un intermediario ti consentirà quindi di agire in tutta tranquillità e nel rispetto della normativa, senza avere dubbi sulla correttezza delle operazioni e sull’effettiva ricezione delle fatture.

29/08/2018

COSA SONO E COME FUNZIONANO LE CAMPAGNE GOOGLE DSA

Cosa sono le campagne DSA?
Da definizione della Guida di AdWords “con gli annunci DSA – Dinamic Search Ads – della rete di ricerca di Google, gli annunci e le parole chiave vengono generati automaticamente, in base ai contenuti della pagina di destinazione”. In altre parole, si tratta di campagne in cui annunci e keywords non devono essere impostati manualmente dall’inserzionista, ma vengono generati in maniera automatica dall’intelligenza artificiale di Google. Allo stesso modo, l’inserzionista non deve nemmeno preoccuparsi di associare a ciascun annuncio una specifica pagina del proprio sito o una singola scheda prodotto – come è invece tenuto a fare nelle campagne tradizionali – perché anche questa associazione è eseguita in automatico da Google . Quali sono i vantaggi di una campagna DSA?
Aggiornamenti automatici frequenti degli annunci Pubblicazione negli annunci di titoli pertinenti, generati dinamicamente.


Come realizzare una campagna DSA?

Per creare una campagna DSA, bisogna creare una campagna solo rete di ricerca ed abilitare l’opzione “Annunci dinamici della rete di ricerca”. Le opzioni da selezionare manualmente sono poche e riguardano principalmente la località, la lingua e il dominio del proprio sito web.



Targeting

Un altro indizio da dare a Google per la realizzazione dinamica delle campagne riguarda la scelta del target a cui mostrare l’inserzione. Il target viene scelto in base alla potenziale query di ricerca dell’utente. Come detto sopra, Google analizza e indicizza il tuo sito e organizza i contenuti in categorie, che ti verranno proposte per il targeting degli annunci.

Il targeting può essere effettuato a scelta su tutte le pagine del sito o su alcune pagine del sito. In quest’ultimo caso, la copertura della campagna viene definita a partire dalle caratteristiche delle pagine. Le pagine da utilizzare verranno selezionate utilizzando 3 criteri:


URL: utilizza solo pagine del sito con URL che contengono determinate parole
Contenuti della pagina: utilizza solo pagine del sito il cui testo contenga determinate parole
Titolo della pagina: utilizza solo pagine del sito in cui il tag ‘title’ contenga determinate parole
Attraverso questi 3 criteri è possibile anche operare per esclusione, escludendo determinati URL, contenuti e titoli.


Accorgimenti da seguire per realizzare campagne DSA efficaci

Il prerequisito base per delle campagne DSA performanti è quello di disporre di un sito web di qualità e quindi assicurarsi che non ci siano problemi a livello di indicizzazione degli URL del sito. Bisogna poi monitorare con costanza i risultati della campagna, per valutarne l’efficacia ed effettuare eventualmente aggiustamenti in itinere.

03/08/2018

Mutuo o Affitto : perche' conviene comprare casa

Comprare o non comprare? Liberati del padrone di casa, scopri i nostri mutui». La frase è d’impatto e si trova nei cartelloni che pubblicizzano i finanziamenti immobiliari di una banca. Ma, al di là dell’immagine, che presenta un attempato signore intento a contare soldi (in realtà spesso la maggior parte la incassa il Fisco), si tratta di un consiglio fondato? E’ quello che cerchiamo di scoprire provando a mettere a confronto canoni e rate mensili dei mutui. Non c’è mai stato un momento così favorevole per chi vuole comprare casa, grazie all’allineamento fausto di quattro fattori. Primo: i prezzi sono scesi e solo negli ultimi mesi hanno cominciato a dare segnali di lieve risalita. Secondo: a differenza di quanto sta succedendo ai prezzi i canoni di locazione sono in rialzo ovunque e anche dove i valori sono in aumento gli affitti crescono di più. Terzo: i tassi dei mutui sono al minimo storico. Quarto: la remunerazione degli investimenti mobiliari è, in modo del tutto speculare ai finanziamenti, al minimo. Come si fanno i conti in tasca Meno vale la casa, meno conviene andare in affitto. Per sei grandi città sono state selezionate tre tipologie di appartamenti (trilocale signorile in centro, trilocale in medio stato di conservazione nel semicentro, bilocale economico in periferia) mettendo a confronto canoni mensili e prezzo di acquisto. Abbiamo poi calcolato quanto si otterrebbe con un mutuo a 15, 20 e 30 anni scegliendo di pagare una cifra equivalente all’affitto e ricavando per differenza la somma da dare in anticipo. Siccome per un mutuo fondiario la legge prevede che la somma prestata non possa superare l’80% del valore delle garanzie abbiamo indicato un anticipo pari al 20% in tutti quei casi in cui il mutuo coprirebbe più dell’80% del prezzo dell’immobile. Abbiamo infine provato a fare un bilancio per chi sceglie l’acquisto. I mutui sono a tasso fisso; con il variabile si registrerebbe nell’immediato una convenienza maggiore ma con l’incognita dell’andamento dei tassi. Anche i canoni sono fissi: si ipotizza un contratto a cedolare secca per cui non è possibile l’aggiornamento annuale degli importi. Dal centro alla periferia Partendo dalla casa signorile il rapporto meno favorevole tra canone e mutuo è a Posillipo: in via Petrarca a Napoli infatti la rata di un mutuo a 15 anni non arriva a coprire il 30% del canone e per arrivare al 50% bisogna indebitarsi a 30 anni. A Milano con un mutuo a 15 anni si copre il 43% del canone, con un finanziamento a 30 anni alla Crocetta si supera l’80%. Minore la convenienza del mutuo nella Capitale, dove si va dal 37% al 63%. Il bilancio a otto anni dall’acquisto, ipotizzando prezzi stabili e un mutuo a 20 anni, è positivo per l’acquirente: il risparmio ottenuto non pagando i canoni è superiore di 19mila euro alla somma tra le spese fiscali di istruttoria e notarili (10%), il costo del mutuo e il mancato incasso di interessi. . Il bilancio Nell’ipotesi del semicentro con la rata di un mutuo equivalente al canone si finanzia a 20 anni un minimo del 43% dell’acquisto a Cit Turin, per arrivare a superare l’80% a Bologna San Donato. A 30 anni sia a Milano sia a Roma la rata supera l’80% del canone. Il confronto evidenzia che chi compra dopo otto anni registra un bilancio positivo per 30 mila euro. E infine il bilocale in periferia: qui non c’è gara, perché a 20 e a 30 anni il mutuo supera sempre l’80% del costo del canone ( ai Quartieri Spagnoli di Napoli arriva al 78%). Il bilancio per l’acquirente in media è positivo per oltre 28mila euro, quasi il 30% del valore della casa Se la casa è di lusso il canone si prende la rivincita Se si è intenzionati a occupare l’immobile per un lasso di tempo medio breve (diciamo meno degli otto anni utilizzati in questa occasione) non vale la pena comprare, perché se la casa non registra un incremento di valore non si riescono ad ammortizzare i costi legati all’acquisto. Bisogna poi ricordare che i prezzi delle case sono grosso modo proporzionali alla metratura dell’immobile (più piccole costano leggermente di più). I canoni invece tendono proporzionalmente a diminuire con il crescere delle dimensioni della casa e quindi se si cerca una residenza di pregio può essere opportuno puntare sull’affitto. Nella tabella si nota infatti come nelle zone più pregiate i quadrati rossi (che segnalano la vittoria del mutuo sull’affitto) siano molto meno numerosi. Effetto Airbnb: prezzi alle stelle, ma le spese.... Chi cerca una casa in affitto per risiedervi almeno gli otto anni della durata standard di un contratto di locazione nelle grandi città e nelle località turistiche oggi deve fare i conti anche con l’effetto Airbnb. Il boom delle locazioni brevi a turisti, businessman in trasferta, studenti sta infatti togliendo dal mercato molte abitazioni originariamente destinate all’affitto tradizionale. I proprietari preferiscono gli affitti brevi perché di fatto si annulla il rischio di insolvenza dell’inquilino e questo è un vantaggio indubbio. Ma ad attirare sono anche i rendimenti teorici: i bilocali nella settimana del Fuorisalone a Milano sono stati affittati per cifre superiori a quelle che si prendono con un mese di affitto tradizionale. Nella pratica però si scopre che non è tutto oro quel che luccica: se si opera in regola con il Fisco e soprattutto se si sceglie di dare la casa in gestione il carico di spese, commissioni e tasse riduce drasticamente il rendimento reale dell’operazione. (in collaborazione con Massimo GABELLI)Centro Studi Consorzio Consimm Agenzie Immobiliari Consorziate www.consimm.org

13/06/2018

Aumentare il valore della casa con 5 consigli pratici

Perché a parità di metri quadri una casa può valere molto più di un’altra? A fare la differenza concorrono molti fattori diversi: sono i coefficienti di valutazione immobili che modificano il prezzo, aumentandolo o riducendolo rispetto alla media, in relazione alle caratteristiche specifiche di quell’immobile. Per esempio incidono sul valore la presenza o meno di spazi esterni come un giardino, balconi o terrazze abitabili; l’esposizione (penalizzante quella a nord), la vista panoramica, l’assenza dell’ascensore, che può far scendere il valore di un appartamento del 30% se collocato ai piani più alti; la disponibilità di box e di cantine; l’essere protetto da rumori esterni. Questi fattori, però, non sono gli unici a incidere sul prezzo di un immobile: per migliorarne il comfort e, allo stesso tempo, aumentarne il valore di mercato in caso di vendita o di affitto si possono effettuare pochi, e semplici, interventi. Ecco i nostri consigli pratici su quali conviene realizzare. 1 – Prima di tutto: la riqualificazione energetica Uno degli elementi fondamentali per stabilire il valore di un immobile è l’entità dei suoi consumi di energia, termica ed elettrica. Ad attestare le prestazioni energetiche degli immobili è la certificazione energetica APE. Obbligatorio in caso di compravendita o affitto dell’immobile, l’Attestato di Prestazione Energetica è una sorta di etichetta che valuta l’efficienza dell’involucro e degli impianti. A ogni immobile, a seconda del fabbisogno di energia primaria necessario per riscaldare un metro quadro di superficie, viene assegnata una classe energetica (da A+, la più performante, scendendo fino alla G). Una casa efficiente dal punto di vista energetico costa meno ed è più appetibile sul mercato. Per ottenerla, occorre ridurne le dispersioni termiche, realizzando interventi di coibentazione. Ovvero, isolare pareti e solai, ridurre le zone di forte dispersione termica legate a discontinuità geometriche o costruttive dell’edificio, sostituire gli infissi. Gli interventi di efficientamento godono di alcuni vantaggi fiscali. Gli Ecobonus consentono di detrarre al 65% le spese sostenute per l’installazione di pannelli solari per produrre acqua calda e per la sostituzione degli impianti di climatizzazione e dei vecchi infissi. Mentre sono del 50% le detrazioni previste per chi dota la propria casa di un impianto fotovoltaico per auto-produrre energia elettrica. 2 – Cambiano i tempi, cambiamo la casa Secondo alcuni studi una casa ristrutturata, chiavi in mano, aumenta il proprio valore fino al 14% e si affitta a un canone più alto del 20% circa. Gli interventi di ristrutturazione non riguardano solo le finiture (pavimenti, pareti, soffitti) ma prevedono un profondo adeguamento degli impianti e la riprogettazione degli spazi e della loro articolazione in modo che siano più funzionali e flessibili e possano rispondere alle varie esigenze di chi li abita. Anche per questi interventi sono previste detrazioni fiscali, nella misura del 50% con un massimo di 96.000 euro, che possono riguardare, in alcuni casi, anche l’acquisto di mobili ed elettrodomestici per un importo massimo di 10.000 euro. 3 – La domotica migliora la qualità della vita Oltre ad aumentare il benessere tra le mura di casa e semplificarci la vita, la domotica può aumentare il valore dell’abitazione dall’8 al 12%. I sistemi di Home Automation rendono possibile programmare l’accensione dei diversi elettrodomestici, regolare l’apertura e la chiusura delle tapparelle, controllare gli impianti di termoregolazione degli ambienti e quelli di illuminazione. Tra i vantaggi: controllo dei consumi energetici, monitoraggio delle condizioni ambientali, regolazione degli impianti. Il tutto interfacciandosi con un solo sistema di controllo, anche a distanza. Gli interventi di domotica beneficiano degli sgravi fiscali al 65%. 4 – Rendere la casa antisismica Adeguare dal punto di vista antisismico la propria abitazione è una scelta di responsabilità, considerata l’alta sismicità del territorio italiano. Si tratta di interventi edilizi rilevanti che interessano la struttura portante dell’edificio e che, oltre a mettere al sicuro la nostra casa, ne incrementano il valore: oltre il 70% degli intervistati in un recente sondaggio si è detto disponibile a spendere di più per un’abitazione in grado di resistere a un sisma. Per questi interventi si può usufruire del SismaBonus: un’agevolazione che consente di detrarre – in misura variabile dal 50 all’80% a seconda dei casi e con un massimo di 96.000 euro – le spese sostenute per i lavori di adeguamento di case, immobili per attività produttive e condomini. 5 – Curare gli spazi comuni Anche la qualità degli spazi comuni condominiali contribuisce a far aumentare il valore del nostro appartamento. Per questo è importante affrontare per tempo gli interventi più impegnativi come il rifacimento della facciata o delle scale, ma anche quelli più semplici, come la manutenzione degli spazi verdi di cortili e chiostrine. In questo ultimo caso avvalendosi del Bonus verde che prevede anche per i condomìni, non solo per i privati, la possibilità di detrarre al 36% le spese sostenute nel 2018 per la sistemazione del verde con un massimo di 5.000 euro. Infine, non dimentichiamo una cosa: dare valore alla propria casa vuol dire anche metterla al riparo dagli imprevisti, proteggendo la nostra vita e la tranquillità dei nostri cari.

11/06/2018

Una guida per chi vuole comprare casa By Consimm

In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme di investimento. A tale risultato contribuisce anche la normativa fiscale, che prevede numerose e importanti agevolazioni per l’acquisto di una casa: questo, almeno, secondo l’Agenzia delle Entrate che, per aiutare gli acquirenti, ha pubblicato, in aprile, la “Guida per acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”. Una parte di questa guida è dedicata alle domande più frequenti che l’Agenzia delle Entrate si sente rivolgere riguardo a questo argomento. Eccone alcune. Ho acquistato casa, richiedendo l’applicazione della regola del prezzo-valore. L’Agenzia delle Entrate può accertare un valore dell’immobile diverso da quello indicato nell’atto? La regola del prezzo-valore prevede la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo effettivamente pattuito e indicato nell’atto. La sua applicazione limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, che non può accertare un maggior valore ai fini dell’imposta di registro. Questa regola è ammessa, però, solo per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) acquistate da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Quali criteri utilizza l’Agenzia delle Entrate per rettificare il valore dell’immobile acquistato se non è stato richiesto il prezzo-valore? Se, all’atto della compravendita, non è stata richiesta l’applicazione della regola del prezzo-valore, o quando, per legge, non è applicabile, l’Agenzia delle Entrate può procedere ad “accertamento di valore”, rideterminando la base imponile su cui calcolare le imposte dovute. L’ufficio, per procedere all’eventuale rettifica, deve utilizzare i criteri indicati dalla legge, mettendo a confronto il valore indicato nell’atto con i seguenti parametri: ➜ i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto (o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo); ➜ il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, per esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione); ➜ ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. Tenendo conto di questi criteri, se ritiene che l’immobile acquistato ha un valore venale (valore di mercato) superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida la maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni. Ho ricevuto un avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare. Come mi devo comportare? La legge offre diversi strumenti al contribuente che riceve un avviso di rettifica e liquidazione e che ritiene l’accertamento non corretto. Se ci sono i presupposti, si può giungere anche all’annullamento totale o parziale dell’accertamento o alla rideterminazione del valore accertato. In ogni caso è necessario attivarsi entro 60 giorni dalla data in cui l’avviso è stato notificato. Nella parte finale dell’avviso sono comunque indicate tutte le informazioni utili per far valere le proprie ragioni. A seconda dei casi, il contribuente può: ➜ presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente (cioè quella del capoluogo della provincia in cui ha sede l’ufficio che ha emesso l’atto). Se il valore dell’avviso non è superiore a 20.000 euro, il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e può contenere una proposta di mediazione (in tal modo, si avvia una fase amministrativa, della durata di 90 giorni, entro cui deve svolgersi e concludersi il procedimento finalizzato al riesame dell’atto impugnato e alla valutazione, da parte dell’amministrazione, dell’eventuale proposta di mediazione. Se non si raggiunge un accordo con l’ufficio, il giudizio prosegue dinanzi alla Commissione tributaria provinciale); ➜ presentare istanza di accertamento con adesione all’ufficio che ha emesso l’atto. In questo modo è possibile dialogare in contraddittorio con l’amministrazione, fornendo tutti gli elementi utili alla rideterminazione del valore accertato. L’istanza di accertamento con adesione sospende il termine per la presentazione del ricorso per un periodo di 90 giorni; ➜ presentare istanza di annullamento in autotutela all’ufficio che ha emesso l’atto. L’istanza non sospende i termini per la presentazione del ricorso. Pertanto, il contribuente può valutare di presentare l’istanza di accertamento con adesione o il ricorso qualora, prima dello scadere dei termini previsti per questi istituti, non sia pervenuta risposta favorevole all’istanza di annullamento in autotutela. Sono proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e vorrei acquistarne un secondo. Posso richiedere le stesse agevolazioni anche sul secondo acquisto? Dal 1° gennaio 2016, chi ha già acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Nell’atto di trasferimento del secondo immobile deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Ho la dimora, ma non la residenza, nel comune in cui intendo acquistare casa. Posso usufruire ugualmente delle agevolazioni “prima casa” senza dover trasferire la residenza? No. Infatti, la legge prevede che per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’immobile che si acquista deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. Se concedo in locazione l’abitazione che ho acquistato con le agevolazioni “prima casa”, perdo i benefici? No, la locazione non implica la decadenza dai benefici. Posso usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui già possiedo la nuda proprietà su un’altra abitazione? Sì. Infatti, al ricorrere di tutte le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare della sola nuda proprietà su un’abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con i benefici. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario. L’agevolazione spetta purché la nuda proprietà non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Infine, si ha sempre diritto all’agevolazione nel caso in cui si proceda alla ricongiunzione della proprietà. Se acquisto due appartamenti contigui posso beneficiare delle agevolazioni “prima casa”? Nel caso di acquisto di unità immobiliari contigue, l’agevolazione spetta se l’abitazione risultante presenta, dopo la fusione degli immobili, le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizione previste. Si ha diritto all’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa. Inoltre, il beneficio spetta a prescindere dalla circostanza che l’immobile già posseduto sia stato acquistato con le agevolazioni “prima casa” o senza averne usufruito. Si può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” quando si è titolari in comunione, con persone diverse dal coniuge, di un’altra abitazione? Sì, a condizione che l’abitazione di cui si è comproprietari non sia stata acquistata con i benefici “prima casa”. L’agevolazione spetta anche se l’abitazione già posseduta si trova nello stesso comune in cui si vuole effettuare il nuovo acquisto. Quali controlli effettua l’Agenzia sulle compravendite effettuate con l’agevolazione “prima casa”? Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate controllano gli atti per i quali è stata richiesta l’applicazione dei benefici “prima casa” per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Per effettuare questo controllo, gli uffici devono rispettare precise scadenze. In particolare, la verifica va fatta, entro i seguenti termini: ➜ tre anni dalla data di registrazione dell’atto; ➜ tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il trasferimento della residenza nel comune dove si trova l’immobile; ➜ tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefi

09/05/2018

Nasce il VirtualTour 360 di Consimm per l'Agenzia Immobiliare

Ottimizzare i tempi, diminuire i costi e aumentare i ricavi. Se la rete ha reso più semplice e immediata la compravendita di un immobile, è altrettanto vero che il mercato immobiliare, a causa di fattori interni ed esterni, fatica a risollevarsi. In soccorso degli operatori del settore giungono però le nuove tecnologie di realtà virtuale , che forniscono ad agenti e acquirenti strumenti sempre più efficaci. Arriva sul mercato, proprio in questo mese, Virtual Tour del Consorzio Immobiliare Consimm, servizio che permetterà ai clienti di compiere visite virtuali sul proprio smartphone negli appartamenti desiderati gestiti dalle Agenzie Consorziate Consimm LA CASA IN UNO SMARTPHONE L’idea è la realizzazione del sofisticato Software Virtual Tuor di CONSIMM nasce dopo mesi e mesi di analisi e righe di codice scritte dal nostro reparto IT, che assemblando ed elaborando delle foto a 360 sara' in grado di realizzare un Virtual Tour in alta definizione. Permettera' dunque ai clienti acquirenti di compiere visite virtuali sugli immobili in vendita, e solo dopo, qualora fosse di suo gradimento , organizzare con l'Agenzia la visita sull'immobile. Ottimizzazione dei tempi e dimunuzione dei costi fanno si che porteremo in appuntamento solo persone fortemente interessate,eliminando tutti quei appuntamenti di clienti incerti ed ambigui nella ricerca .Il Nostro Consulente in fase di acquisizione scattera' delle foto/video a 360 che poi con una procedura ben precisa verranno elaborati attraverso il Software di Consimm . Una volta fatto ciò, i dati vengono processati e salvati sul cloud del Consorzio . Il giorno seguente, il cliente può visionare il Virtual Tour dell’immobile senza il bisogno di scaricare nessuna app/software per immergersi nel tour, Dopo questa procedura, il modello sarà depositato sul sito dell'agenzia e sara' visibile in ogni scheda immobiliare, da questo momento chiunque, attraverso un semplice link, potrà iniziare il tour della casa. Con una piccola particolarità: potrà farlo da qualunque device e dovunque si trovi, necessitando solamente di una connessione alla rete. Il presidente del Consorzio Consimm Pasquale Aiello si ritiene soddisfatto del lavoro svolto dal reparto IT Consimm , ribadendo che il Consorzio lavora in maniera esclusiva per i suoi consorziati dando a loro strumenti evoluti per differenziarsi sul proprio mercato operativo. Ovviamento questo Software sara'messo a disposizione alle sole Agenzie Immobiliari aderenti al Consorzio in quanto il Consorzio lavora al fianco delle sue Agenzie studiando e realizzando sistemi informatici specifici al settore immobiliare in grado di migliorare l'operativita' e di conseguenza incrementando il fatturato della singola Agenzia Immobiliare . Segreteria Consimm www.consimm.org

24/04/2018

Trasferimento di immobile tra coniugi senza tasse

Agevolazione fiscale: in caso di separazione o divorzio, l’atto di cessione della proprietà sull’intero immobile o solo su una parte non è soggetto a imposta di registro e di bollo. Se, all’atto di separazione o del divorzio, il marito vuol cedere alla moglie (o viceversa) la sua proprietà su un immobile, non dovrà più pagare l’imposta di registro e di bollo. È questo il frutto di un nuovo orientamento sposato dalla Cassazione già dieci giorni fa (leggi “Niente tasse per l’immobile trasferito con separazione o divorzio”) e ribadito nuovamente stamattina [1]. Il vantaggio è netto: in questo modo, nel caso di una coppia in regime di comunione dei beni, il coniuge potrà cedere all’altro il proprio 50% senza doversi svenare per via delle tasse. Tali trasferimento sono infatti tutti esenti. Se, poi, ci si vuole separare o divorziare senza neanche passare dal tribunale, il tutto potrà essere effettuato presso lo studio dell’avvocato, con il procedimento di negoziazione assistita, con cui, da poco tempo, è possibile porre fine al matrimonio in via consensuale. Niente imposta di registro e di bollo Non scontano dunque l’imposta di registro e di bollo tutti gli atti posti in essere dai coniugi con gli accordi di separazione, anche con il trasferimento di beni immobili e mobili, destinati a sfociare di lì a poco nella fine del matrimonio voluta dalle parti. Il beneficio fiscale in commento, previsto dalla legge del 1987 [2], non spetta più solo per gli atti posti in essere in attuazione degli obblighi connessi all’affidamento dei figli, al loro mantenimento e a quello del coniuge oltre al godimento della casa familiare. E ciò perché nel frattempo è cambiato il contesto normativo: da una parte la negoziazione assistita dagli avvocati per separazione consensuale, divorzio e modifica delle condizioni, dall’altra la legge sul divorzio breve attribuiscono di fatto al consenso dei coniugi un valore ben più pregnante rispetto a quello che aveva in passato. I recenti interventi di “degiurisdizionalizzazione”, si legge in sentenza, hanno ridotto di molto l’intervento del giudice in materia di diritto di famiglia, in procedimenti segnati da una vasta area di diritti legati allo status di coniuge e alla tutela della prole. Pertanto deve riconoscersi il carattere di negoziazione globale a tutti gli accordi di separazione. L’unico appiglio che ha il fisco per recuperare l’imposta è quello di dimostrare che la separazione o il divorzio non è effettivo, ma siglato solo per una finalità elusiva: una prova estremamente difficile che potrebbe essere fornita, per esempio, se i due coniugi continuano a risiedere nello stesso immobile e uno dei due continua a percepire gli assegni per il nucleo familiare. Nulli gli avvisi di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate È quindi nullo l’avviso di liquidazione, notificato dall’Agenzia delle Entrate, relativo alla registrazione del trasferimento della proprietà sull’immobile avvenuto in attuazione degli accordi di separazione. Quale che sia la forma che i negozi assumano, tutti gli atti frutto di accordi relativi al procedimento di separazione o divorzio possono allora godere dell’esenzione di imposta. Fonte: laleggepertutti.it Segreteria Centralizzata Consimm www.consimm.org

11/04/2018

Cresce l'interesse di acquirenti esteri al mercato Italiano

Il mondo è bello perché è vario dicono, ma i sogni sono gli stessi per tutti, anche se soltanto i più fortunati hanno la certezza di poterli realizzare. Chi non vorrebbe essere un milionario per poter possedere ville di lusso e vivere la vita senza dover fare i salti mortali per arrivare a fine mese? La crisi economica globale ha portato ad un divario ancora più netto tra chi vive tra agi e comfort di ogni genere e chi è in cerca di un lavoro per sbarcare lunario e se il settore immobiliare di sicuro non vive una felice primavera, lo stesso non si può dire per il mercato degli immobili di lusso. In Italia come all’estero. Certo in proporzione prima potevano esserci più clienti, ma l’argomento riesce a catturare l’attenzione e chi può investe, pure in un periodo di grandi incertezze. L’Italia, in questo senso, continua a farsi notare: del resto di fronte a paesaggi mozzafiato, monumenti dall’alto valore storico e spiagge da cartolina ha tutte le caratteristiche per conquistare soprattutto gli stranieri e non solo le star hollywoodiane. L’acquirente tipo spesso arriva dall’estero, parliamo soprattutto di arabi, russi e cinesi. In questo caso, l’età è sorprendentemente bassa: le richieste che arrivano sono quasi tutte di giovanissimi manager o figli di imprenditori, sui 25 anni, che possono permettersi ville di lusso. In Italia l’età sale, ma potrebbe trattarsi di una tendenza momentanea. I luoghi più ricercati sono molti, ma sono ancora richiestissime le ville nei dintorni del Lago di Como, area apprezzata soprattutto per la sua tranquillità. Non passano mai di moda, poi, i paesaggi della Toscana e la bellezza disarmante della Sardegna. Non dimentichiamo Capri con Posillipo, Vomero e Chiaia e la Costiera Amalfitana. Milano vanta le sue strutture mozzafiato e per chi attende di trovare la casa di lusso dei propri sogni, si possono anche richiedere soluzioni in affitto. Uno dei siti più accreditati in questo senso è quello del Gruppo CONSIMM , con professionisti pronti a consigliare l’immobile giusto per un investimento definitivo o solo per alcuni mesi. Molto richieste pure le dimore storiche, possibilmente quelle dove praticare dei corsi a tema di pittura, giardinaggio o escursioni culturali e naturalistiche. Questo senza dimenticare che si tratta di luoghi con una forte presenza storica e dove hanno soggiornato nel tempo personaggi di fama mondiale. Insomma, per chi ha la possibilità di migliorare la propria vita con l’acquisto di una proprietà da sogno, la rosa di alternative è infinita per accontentare ogni desiderio, anche quello al limite dell’impossibile. Segreteria Consimm www.consimm.org

30/03/2018

Come vendere la propria casa al prezzo giusto!

Tanti sono i fattori che si devono prendere in considerazione quando si decide di mettere in vendita la propria casa. In particolar modo, in un momento in cui il mercato non attraversa uno dei suoi periodi più floridi. Le compravendite sono in aumento, ma i prezzi rimangono contenuti. E proprio su questo fronte, è doveroso domandarsi: in che modo è possibile dare il giusto valore al proprio immobile e quindi assicurarsi la riuscita dell’operazione in tempi relativamente brevi, così da non dover fronteggiare ulteriori costi? Dare il giusto prezzo alla propria casa in vendita è tutt’altro che semplice. Le variabili che entrano in gioco sono molteplici e non sempre si riesce ad essere così distaccati da riuscire a fare un’analisi oggetiva e obiettiva. Vediamo, dunque, come poter dare il valore adeguato al proprio immobile ed evitare di andare incontro a inutili sprechi. Il servizio dell’Agenzia delle Entrate L’Agenzia delle Entrate offre le quotazioni immobiliari, che individuano un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Il servizio di navigazione territoriale Geopoi dell’Agenzia delle Entrate permette di verificare le quotazioni medie degli immobili per ogni comune e città d’Italia e di conseguenza determinare il valore a metro quadrato di un fabbricato in qualsiasi località italiana. In generale, per stabilire il prezzo base di un immobile si moltiplica la superficie commerciale in metri quadrati dell’immobile in questione per il valore al metro quadrato di zona per immobili della tipologia e della misura presa in considerazione. La superficie commerciale è data dalla superficie totale dell’unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni, dei muri perimetrali, degli eventuali balconi e terrazze/giardini. Una volta fatta una media aritmetica del valore minimo e massimo al metro quadrato e moltiplicando il risultato per la superficie commerciale si può avere il prezzo base. Ma quest’ultimo non è sufficiente. Le variabili in gioco Fare una stima oggettiva del proprio immobile è compito arduo. Per tale ragione, è bene richiedere la consulenza di un professionista, in grado di valutare in modo obiettivo e consapevole il reale valore dell’immobile. Sono tanti gli aspetti da valutare e prendere in considerazione nel momento in cui si deve dare il giusto prezzo alla propria casa. E' opportuno, innanzitutto, effettuare un'analisi del mercato di zona e degli immobili con caratteristiche simili. E' poi necessario prestare attenzione a: ubicazione: zona, quartiere, posizione, servizi circostanti, aree verdi... caratteristiche principali dell’immobile: piano, grandezza, disposizione interna, luminosità, esposizione, vista, tipo di riscaldamento... stato dell’immobile: necessità di ristrutturazione o meno, rifiniture interne... caratteristiche dello stabile: atrio, giardino, posti auto/garage, presenza di ascensore o meno... Con un mercato fluttuante è di estrema importanza mettere sul mercato la propria casa al prezzo più giusto, riuscendo così a vendere in tempi brevi. In caso contrario, il rischio è quello di veder fermo per mesi il proprio immobile, dovendo affrontare nel frattempo le varie spese e trovandosi poi costretti a dover tagliare il prezzo, in un momento in cui magari i valori si sono ulteriormente ridotti. E' bene ricordarsi che un’operazione di compravendita non prevede solo valutazioni oggettive. Ci sono infatti anche elementi soggettivi da non trascurare e che possono influenzare la transazione. Si prenda, ad esempio, il caso di un proprietario di un immobile che ha urgenza di vendere: sarà disposto a stabilire e ad accettare un prezzo più contenuto per guadagnare in velocità, riuscendo a concludere la compravendita in tempi brevi. Il contrario farà un proprietario che non ha urgenza di vendere. Il prezzo giusto di una casa, dunque, si ottiene con la valutazione e combinazione di molteplici fattori, oggettivi e soggettivi, tutti di estrema importanza. Segreteria Consimm www.consimm.org

02/03/2018

Prezzi Compravendite e Mutui 2018

 

Prezzi, compravendite e mutui: cosa sta accadendo e le prospettive per il 2018

I segnali di ripresa registrati nel mercato immobiliare italiano lasciano ben sperare per l’anno in corso. A sottolinearlo l’Ufficio Studi del Gruppo Consimm - Consorzio Agenzie Immobiliari. Vediamo cosa sta succedendo sul fronte dei prezzi, delle compravendite e dei mutui e quali sono le prospettive per il 2018.

Compravendite
I primi dati positivi sono quelli diffusi dall’Agenzia delle Entrate che, nei primi nove mesi dello scorso anno, hanno registrato un aumento del 4,5% delle compravendite immobiliari a livello italiano. Un particolare dinamismo ha interessato soprattutto le grandi città, dove la ripresa sembra avviata in maniera più decisa a tal punto che in alcune realtà i prezzi sono già tornati in territorio positivo, come ad esempio: Milano, Bologna e Firenze.

Tempi di vendita
Altro indicatore positivo dello stato di salute del mercato arriva dai tempi di vendita che sono diminuiti portandosi mediamente intorno a 140 giorni, contraendosi di circa 20 giorni rispetto ad un anno fa. Questo è dovuto in particolare all’allineamento delle aspettative dei potenziali venditori rispetto agli attuali valori di mercato degli immobili, elemento che facilita l’incontro tra domanda ed offerta.

Prezzi e mutui
I fattori determinanti per la ripresa sono da ascriversi soprattutto al ribasso dei valori (diminuiti mediamente del 40% dall’inizio della crisi immobiliare) e ai mutui ora decisamente convenienti grazie ai tassi favorevoli.

Investimenti
A questi elementi occorre aggiungere anche il ritorno degli investitori che, attratti dai prezzi e dai rendimenti interessanti (4,9% annuo lordo) grazie alla ripresa dei canoni di locazione, stanno tornando ad investire sull’asset mattone.

Prospettive
Prospettive rosee per il 2018, anno in cui la ripresa dovrebbe essere effettiva con transazioni intorno a 570mila e una ripresa dei prezzi compresa tra 0% e +2%. Il traino positivo delle grandi città dovrebbe far sentire i suoi effetti anche sulle altre realtà, come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle metropoli, dove si ritiene che i prezzi possano restare ancora stabili.

Consorzio Agenzie  Immobiliare per l'Italia Consimm.

 

 

26/02/2018

Come si scrive un Titolo di un Annuncio Immobiliare

A Cosa Serve il Titolo di un Annuncio
Il Titolo introduce una pagina, un articolo, un annuncio e ne indica la natura ed il contenuto, fornisce informazioni rapide e riassume in un'unica riga un'intera pagina.

Perché è Molto Importante Scrivere un Titolo di Qualità
Il Titolo viene riportato sui Risultati di Google insieme a un breve frammento della descrizione, ed è l'informazione principale utilizzata dagli utenti per decidere su quali risultati fare clic!

Come Deve Essere Scritto un Buon Titolo
Una buona headline non deve superare i 64 caratteri, quelli che Google mostra nei risultati di ricerca e deve:
attirare l'attenzione;
suscitare curiosità;
generare interesse;
ispirare fiducia;
stimolare l'immaginazione;
e perché no, anche far sognare.

Cosa indicare nel Titolo
Sfrutta le caratteristiche dell'immobile, mettile in evidenza, falle diventare un beneficio, un'esclusività, un punto di forza che possano far sognare, immaginare, fantasticare, desiderare, il lettore. 
Tra i punti di forza degni di nota, sottolinea la presenza di:
piscina privata;
idromassaggio
giardino esclusivo;
panorama mozzafiato;
terrazzo o balcone;
rifiniture di pregio;
la posizione;
la presenza di servizi pubblici;
la tranquillità del quartiere;
garage o posto auto (nei centri città è un sogno!);
la solidità e sicurezza della struttura (immagina quanto sia apprezzata la dicitura antisismico in zone terremotate).

Esempio del Titolo di un Annuncio Immobiliare
il classico annuncio: Vendesi Appartamento a Milano 100mq 200mila euro 
Può diventare:
Vendo Appartamento a Milano con Terrazzo panoramico sulla città (63 caratteri)
Milano Vendita Appartamento con finiture di pregio e garage privato (67 caratteri)
Vendo Luminoso Appartamento in centro a Milano a 100mt dalla metro (66 caratteri)
Spazioso Appartamento in Palazzina Tranquilla di Milano Vendo (61 caratteri)

Consigli e Suggerimenti
Purtroppo 64 caratteri sono veramente pochi ma è comunque possibile trasmettere un'emozione ed incuriosire, usando degli aggettivi superlativi e frasi come:
Bello, Bellissimo
Luminoso, Luminosissimo
Spazioso, Spaziosissimo
Tranquillo, Tranquillissimo
Recente, Recentissimo
Splendido
Incantevole
Stupendo
a due passi dal centro...
con vista mozzafiato...
a 2 minuti dalla metro
vista mare...
immerso nel verde...
sulle colline...
in prossimità del centro...
a due passi da...
in posizione invidiabile...
in zona silenziosa...
in zona chiusa al traffico...

 

Segreteria Consorzio Consimm

www.consimm.org

21/02/2018

RENT TO BUY : Un Nuovo modo di Comprare Casa -

In una sola frase? : Un nuovo modo di comprare casa.

E’ la soluzione consigliata a coloro che vogliono comprare casa ma non hanno i soldi per dare l’acconto.
Entriamo un pochino nel dettaglio. A volte capita che trovi l’immobile dei tuoi sogni  ma in quel momento non hai un capitale adeguato per dare un acconto ed in seconda battuta prendere un mutuo per comprare la casa. Cosa succede? Semplice: sei obbligato a rinunciare a quel sogno. Se facciamo una analisi superficiale (ma molto più veritiera di quanto sembri), questo è proprio ciò che è successo in questo lunghissimo periodo di crisi. La voglia o la necessità di acquistare una casa non ha mai subito nessuna flessione. Purtroppo è venuto a mancare proprio il capitale per poterlo fare!  

Con il DL 133/2014 articolo 23 (disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), si è trovato il modo per rendere possibile ugualmente l’acquisto di una casa. Come? Proprio attraverso l’istituzione della formula del RENT TO BUY.

Pur essendo entrato nel mercato immobiliare da qualche anno ed avendo conosciuto un notevole successo, questo nuovo modo di comprare casa, ha creato qualche confusione nell’interpretare il DL sopracitato.

Cerchiamo di fare un po di chiarezza.

Il RENT TO BUY è un contratto tra venditore ed acquirente, non unico ma soggetto a modifiche, nel quale si da la possibilità a quest’ultimo di poter avere l’immobile attraverso il pagamento di un canone mensile e di decidere in un determinato tempo successivo, l’acquisto vero e proprio.

Spesso  abbiamo sentito dire che l’importo dell’affitto va a costituire l’acconto per futuro acquisto dell’immobile. A meno che non sia espressamente indicato nel contratto per accordi diversi tra le parti, non è così. L’importo mensile che si versa al proprietario, sarà infatti formato da una parte dell'affitto da stabilire in base al mercato e da una parte acconto. Le percentuali vengono in genere concordate tra le parti. Saranno quindi la somma di tutti gli acconti mensili che andranno a formare l’acconto finaleper il passaggio di proprietà finale dell’immobile. Secondo la norma, inoltre, il periodo in cui si potrà versare il canone mensile non può superare i dieci anni.

Il RENT TO BUY quindi non va a sostituire il normale iter delle compravendite tradizionali  perché comunque una parte dei soldi con cui si paga questo canone è costituito da un vero e proprio affitto che potrebbe essere utile per il pagamento di un  mutuo ipotecario. In generale quindi con questo contratto non si intende sostituire le normali transazioni di compravendita, ma dare uno strumento in più sia al venditore che all’acquirente.

Vediamo i casi in cui il RENT TO BUY conviene e quali sono le garanzie per le parti interessate.

Il Rent to buy  conviene all’acquirente:

a) Quando non si ha la possibilità della disponibilità di una somma da dare in acconto al venditore;

b) Quando non si hanno i requisiti per accedere subito ad un mutuo al 100%;

c) Quando si ha un buon regime di entrate (tale da sostenere un affitto maggiorato di acconto);

d) Quando si ha la certezza di disporre in futuro di un importo tale da poter far fronte all’accordo.

Il Rent to buy conviene al venditore:

a) Quando una ditta costruttrice ha molti immobili da vendere, in questo modo inizia ad avere un introito e mettere a reddito una parte di questi;

b) Quando il venditore di fronte ad una difficoltà nella vendita si garantisce una futura vendita e nel frattempo ricava un reddito utile.

Garanzie per l’acquirente:

a) Garantirsi il prezzo di vendita nel momento del contratto, quindi subito;

b) Poter utilizzare da subito l’immobile;

c) Nel caso in cui il venditore viene meno al contratto tutti gli importi versati della quota acconto  dovranno essere restituiti compreso gli interessi legali.

Garanzie per il venditore:

a) Garantirsi il prezzo di vendita nel momento del contratto, quindi subito;

b) Garantirsi la data di vendita dell’immobile;

c) Nel caso in cui il compratore viene meno al contratto tutti gli importi versati della quota acconto  saranno trattenuti dal venditore.

Facciamo anche un piccolo esempio puramente ipotetico ma che può ulteriormente chiarire le idee.

 

Esempio di RENT TO BUY in cifre:

L’accordo prevede un affitto di euro 800,00€ ed un acconto di euro 500,00€

L’acquirente dovrà versare  1300,00€ 

Se l’atto di vendita dovrà essere fatto dopo 5 anni, alla stipula l’acquirente avrà versato 500,00€ per 60 mensilità. Ovvero 30.000,00€.

Una cosa importante da sapere è che la parte corrispondente all’affitto (nell’esempio: gli 800,00€), è soggetta ad aumenti annuali in  base all’istat  e soggetta a tassazione come per i redditi di affitto normali.

Le nostre conclusioni?

Il RENT TO BUY  può essere sicuramente uno strumento valido per acquistare/vendere un immobile. Tuttavia il contratto, secondo il nostro punto di vista, presta il fianco a tutte le opzioni che si possono verificare nei casi di affitto andando  a tutelare maggiormente l’acquirente rispetto al venditore. Un ultimo piccolo esempio?: Cosa succede se l’acquirente non effettua più i pagamenti del canone? Quanto tempo passerà prima che il proprietario potrà riavere il possesso del suo immobile? 
Lasciamo a voi le riflettessioni del caso.

Abbiamo pensato possa essere utile un

Fac Simile di una ipotesi contrattuale del Rent to Buy preparato dal Consiglio Nazionale del Notariato

 

 
Autore:  Segreteria Consorzio Consimm
 
 

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20/02/2018

AFFITTARE UNA CASA: L’AGENZIA IMMOBILIARE

Se possediamo una casa e abbiamo intenzione di affittarla per generare un introito, allora è consigliabile avvalersi dei servizi di un'agenzia immobiliare formata da personale qualificato, che ci assegnerà un professionista esperto del settore immobiliare, che è responsabile della gestione e dell’affitto al posto nostro.

Prima di prendere qualsiasi decisione e scegliere l'agenzia che dovrà prendersi cura delle nostre esigenze immobiliari, abbiamo bisogno di condurre un'indagine approfondita per stabilire la credibilità della società in questione. La cosa principale è quella di lavorare con una società che soddisfa tutti i requisiti per gestire tutto l’iter correttamente.

Ecco allora alcuni consigli necessari da considerare quando prendete in considerazione l’idea di avvalervi dell’aiuto di un’agenzia immobiliare.

  1. Conoscenza del mercato locale.

Per una valutazione del settore più appropriata è importante assumere un’ agenzia immobiliare con buona conoscenza del mercato locale. Ciò significa anche avere una migliore comprensione di ciò che i potenziali inquilini stanno cercando quando si affitta una casa. Una società immobiliare con conoscenze sarà in grado di valutare il potenziale inquilino al momento della visita della casa. In questo modo, essi possono garantire che la nostra proprietà rimanga competitiva nel mercato.

  1. Incontrare gli agenti immobiliari.

Per mettere la nostra proprietà nelle mani degli altri è importante incontrarsi con loro in precedenza al fine di conoscere l'agente che gestirà l'affitto. Approfittare dell'occasione per incontrare il professionista in questione per discutere le strategie di gestione da intraprendere per promuovere la nostra proprietà e, allo stesso tempo, pianificare il modo migliore per ottenere il massimo profitto.

  1. Scegliere un'agenzia con buone relazioni con i clienti.

L'agenzia selezionata deve avere buoni rapporti con i proprietari e gli inquilini attuali e passati: questo si traduce in professionalità, trasparenza e soprattutto in clienti soddisfatti. Inoltre, questo ci assicura che la nostra proprietà è nelle mani di professionisti che si prendono cura dei nostri interessi. Durante il primo incontro di presentazione dei servizi, facciamo in modo di chiedere almeno tre referenze. Questo ci darà un'idea di com’è l'agenzia e il suo lavoro professionale e la loro relazione in merito a inquilini e proprietari precedenti.

La maggior parte degli esperti sono convinti che affittare una casa sia molto più conveniente rispetto all'acquisto in questo momento. Se vogliamo una proprietà e affittiamo è importante scegliere un agente immobiliare per aiutarci nella gestione in modo da poter concentrarsi su altri aspetti della nostra vita. Un serio e professionale agente immobiliare deve offrire altri servizi diversi dalla gestione, come altre soluzioni di affitto o soluzioni in merito a piccole riparazioni di routine.

09/02/2018

Cosa fa in concreto un Agente Immobiliare per il cliente

Ti sei mai chiesto cosa fa in concreto un agente immobiliare? Se non sai da dove proviene la commissione per ogni vendita, ecco un elenco dei compiti dei professionisti del mattone.

Il team di INMADRID ha condiviso con noi questo post curioso, che ci mostra cosa fanno gli agenti immobiliari quando non sono con i clienti.

1. Trascorrono molto tempo al telefono

Attendono le telefonate dei potenziali acquirenti e sanno fornire le informazioni necessarie. Per ogni annuncio ci sono circa 20 chiamate e quelle chiamate sono tradotte in 10 visite all’immobile. Ciò significa essere sempre a disposizione e lavorare molto. Gli agenti passano anche diverso tempo a collaborare con i colleghi.

2. Cercano costantemente immobili

Trascorrono un paio d’ore al giorno alla ricerca di proprietà da trattare. Gli agenti devono controllare costantemente le liste di abitazioni condivise nella rete MLS. A volte il processo di ricerca di case che soddisfino gli interessi del cliente può essere molto lungo.

3. Analizzano il mercato

E’ essenziale essere in grado di definire bene il valore reale della casa in vendita o sapere se il futuro acquisto è una buona opzione. Se l’agente lavora in una grande realtà con molte vendite proprie, può fare valutazioni molto più accurate rispetto a quelle fatte basandosi sugli annunci immobiliari. E’ poi importante gestire bene offerte e controfferte. E questo può richiedere molto tempo.

4. Ispezionano le proprietà

Gli agenti passano parte del loro tempo a visitare gli immobili che devono gestire. E’ importante verificare tanto l’aspetto, ovvero come si presenta la casa, quanto le questioni legate a possibili ipoteche, permessi e altro ancora.

5. Investono nel marketing

Oltre a non ricevere uno stipendio fino a quando l’affare è concluso, gli agenti investono nel marketing e nell’home staging, in modo che la casa abbia un’immagine migliore e sia più facile da vendere.

6. Partecipano a corsi di formazione

Gli agenti devono avere nozioni di fiscalità, diritto, marketing, fotografia e video; devono sapere come migliorare l’immagine della casa e conoscere le tecniche di negoziazione e di vendita. Devono, quindi, partecipare costantemente a corsi di formazione. Frequentano anche convegni e fiere immobiliari per imparare da altri professionisti e migliorare i loro servizi.

7. Aiutano con il finanziamento

Oltre ad aiutare gli acquirenti a ottenere i migliori mutui possibili o un mutuo che pensavano di non poter ottenere, sono pronti a rispondere a qualsiasi domanda sul finanziamento. Sanno meglio di chiunque altro quanto costa aggiustare piccoli difetti o effettuare una ristrutturazione.

8. Verificano l’intero processo

Uno dei principali vantaggi di contattare un agente immobiliare è la sicurezza legale che forniscono. Sono a conoscenza di tutto il processo di vendita e hanno l’obbligo di verificare che il tutto si compia legalmente. Inoltre, risolvono problemi di cui molte volte né acquirenti né venditori sono a conoscenza.

9. Mantengono la calma

Un buon agente non solo si incarica di acquistare o vendere la tua casa, ma cerca anche di far sì che il processo non sia stressante.

...E tutto questo è gratuito, almeno fino a quando l’operazione non va a buon fine.

 

Fonte Idealista Partner Consimm

07/02/2018

BATTAGLIA CONTRO GLI ABUSIVI ,MODIFICATA LA LEGGE

Fiaip: Vinta la nostra battaglia contro gli abusivi, modificata la legge professionale 
a tutela dei consumatori

Baccarini (Fiaip): Dal 15 febbraio sanzioni più severe per gli abusivi, sanzioni penali pari a 50.000 €, fino al sequestro degli immobili dove si svolge l’attività abusiva.
Dopo sette anni di battaglie parlamentari, l’inasprimento delle sanzioni per chi svolge abusivamente la professione di agente immobiliare è legge. Il centro studi Fiaip ha calcolato che il totale delle provvigioni percepite indebitamente dagli abusivi, ogni anno, è pari a 750 milioni di euro.

“Esprimiamo viva soddisfazione per questo risultato - dichiara Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip - che è da condividere con il Governo Gentiloni e con le forze politiche di opposizione. Infatti, il provvedimento è stato approvato a maggioranza senza nessun voto contrario.”

Da sempre la Fiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, si batte per sconfiggere la piaga dell’abusivismo professionale, che è la causa principale delle truffe che avvengono nel campo immobiliare.

Prima della modifica la legge prevedeva che l’abusivo dovesse subire tre sanzioni amministrative, prima di arrivare alla denuncia penale. Il nuovo testo introduce a partire dal 15 febbraio 2018 gli aggravi previsti dalla modifica dell’art. 348 del codice penale dopo essere incorsi in una sola sanzione amministrativa.

Roma, 7 febbraio 2018

Fonte: Ufficio Stampa FIAIP

21/12/2017

Buon Natale dal Presidente del Consorzio Consimm

Cari tutti,
alle soglie delle festività natalizie, desidero porgere a voi tutti ed alle vostre famiglie i miei migliori auguri.
Anche il 2017 sta per finire e per tutti noi resterà nella mente come un anno di crescita professionale , un
anno ricco di impegni e soddisfazione per il Nostro Consorzio Immobiliare.
Altre sfide e tanto lavoro ci aspettano per il 2018 ed il nostro compito sarà ancora quello di dare il massimo ogni giorno per far si che le nostre Agenzie sul territorio possono raggiungere alti obbiettivi e gratificazioni sempre maggiori.
Sono orgoglioso di quanto abbiamo saputo fare e di questo vi ringrazio tutti sentitamente;sono certo che il futuro ci riservera' solo vittorie e successi perche' la nostra forza è il GRUPPO.
Ora dobbiamo trovare il giusto entusiasmo per andare avanti con coraggio, tenendo sempre in mente i nostri valori ed avendo a cuore il CLIENTE , in quanto , senza di esso , non esisterebbero le nostre Agenzie sul territorio .
Cercare e lavorare per un mondo un po’ più giusto non è uno slogan o un lustrino da esporre per far vedere quanto si è bravi, ma è un dovere morale che ci impegna profondamente, e che ci spinge a trovare il meglio dentro di noi.
Non dobbiamo comunque mai sentirsi arrivati; è importante cercare sempre di crescere e di imparare dagli errori, guardare gli altri e cercare di apprendere senza sosta non sentendosi mai migliori o più bravi di altri.

Di nuovo , Buone Feste Natalizie a tutti.

Il Presidente
Pasquale Aiello

15/11/2017

Sei un'Agenzia Immobiliare ? Eleva il tuo Business con Consimm

Con la rapida e, quanto mai inaspettata, progressiva evoluzione degli scenari di mercato la formula del Consorzio diviene alternativa di aggregazione possibile ed efficace: in virtù della sua natura giuridica di assoluta neutralità, infatti, ospita chiunque necessiti di interazione reciproca e accesso a servizi, convenzioni e partnership nei diversi ambiti del settore immobiliare. Il tutto prefiggendosi una finalità puramente etica e di scambio costruttivo.
 
Il Consorzio Consimm oggi si affaccia sul panorama immobiliare nazionale collocandosi come organo rappresentativo, di visibilità e veicolo di stimolo alla libera collaborazione, al fine di affiancare e supportare i propri consorziati verso un ritrovato approccio razionale, realistico e soprattutto concreto.
 
La creazione di un consorzio però può rappresentare per tutto il nostro territorio un traguardo importante per migliorare la produttività di ciascuna azienda e far crescere di conseguenza quella spinta motivazionale che pare tanto mancare in questi ultimi tempi. Inutile negare la necessità di ciascuna piccola grande impresa o ditta individuale di sentirsi parte di un Gruppo, di un Progetto comune che possa realizzarsi nelle giornate operative di ogni professionista senza rimanere ancorato unicamente a idee.
 
Nella realizzazione di queste ultime, il Consorzio da vita al progetto “CONSIMM AGENCY POINT CITY”mettendo a disposizione i propri spazi operativi nelle sedi dei soci del Consorzio e cercando, su tutto il territorio nazionale, altrettanti uffici che possano e vogliano contenere più professionisti del settore immobiliare.
 
Perchè unirsi al Consorzio CONSIMM
 
* Il Consorzio Consimm viene creato per realizzare obiettivi comuni tra le Agenzie Immobiliari e Professionisti Immobiliari
* Il Consorzio Consimm offre le proprie postazioni nella sedi Consimm secondo le formule del Coworking
* Il Consorzio Consmm ha intrapreso il progetto “CONSIMM AGENCY POINT” di cercare macro sedi in tutto il territorio Nazionale in grado di ospitare professionisti che hanno dovuto destrutturarsi e non possono usufruire di sede propria
* Il Consorzio Consimm dispone di una scuola di formazione interna in grado di erogare formazione base compresa nella quota consortile
* Il Consorzio Consimm dispone tra i partner Societa' di Costruzioni, radicata su tutto territorio Nazionale in grado di far dismettere in via esclusiva alle agenzie le unità immobiliari proprie;
Partner Finanziario presente su tutto il territorio Nazionale per offrire una diretta ed efficace Consulenza Finanziaria presso L'agenzia Consorziata
* A differenza delle società, lo scopo del consorzio non è volto alla realizzazione di un profitto, bensì alla realizzazione di vantaggi per i consorziati.
* Non può avere uno scopo di lucro; vige l’assoluto divieto di distribuzione di utili
* Ottimizzare gli approvvigionamenti, permettendo di realizzare economie di scala e spuntare prezzi più bassi;
* Realizzare servizi per i consorziati a costi più contenuti di quelli di mercato;
* Organizzare azioni di promozione quali incontri informativi, Meeting e quanto necessario per un’ottima campagna divulgativa;
* Differenziare i servizi e fidelizzare il cliente offrendo una serie di servizi immobiliari integrati all'interno del Point Consimm.
 

08/11/2017

PERCHE' CONVIENE INVESTIRE SULLA GIUSTA PUBBLICITA'?

Mi sono sempre chiesto del perché dello strano rapporto che gli Agenti Immobiliari hanno con la pubblicità e la promozione in genere…

La gran parte delle agenzie immobiliari ci spiega il Presidente del Consorzio Consimm Pasquale Aiello investe sulla promozione in modo errato. Spesso vengo spese cifre enormi per pubblicizzare il maggior numero di appartamenti possibili senza averne un riscontro oggettivo in termini di appuntamenti e quindi di vendita. La cosa più comune nelle agenzie immobiliari è quella di fare pubblicità basata solo sulla massa, senza fermarsi ad analizzare il tipo di prodotto che devono vendere, (es. pubblicità per un monolocale in periferia praticamente identica a quella di un attico in centro città… ???). Non si spende tempo a valutare il target a cui ci si deve rivolgere per avere una risposta positiva alla proposta di vendita, la pubblicità non viene studiata a tavolino, ma buttata sul mercato, solo in base alle esperienze del passato, che spesso in un mercato in continua evoluzione non risulta essere più adatta. Un esempio pratico è il modo di presentare gli alloggi in vendita, raramente ci si affida ad un professionista, per la promozione degli stessi, ma si tende ad “arrangiasi” con cartelli scritti a mano, volantini improvvisati dal tipografo o dagli stessi agenti immobiliari ecc.. Il tutto in contrasto con la quantità di denaro investito per i gadget tipo penne e calendari; in sostanza non viene dedicata la giusta attenzione al tipo di promozione dei prodotti di agenzia.

Spesso per poter vendere un appartamento si devono utilizzare forme pubblicitarie diverse da quelle classiche, poiché l’oggetto della nostra vendita non si adatta alla maggioranza dei clienti (un loft ad esempio, non è una soluzione abitativa classica, quindi il cliente di riferimento deve essere una persona non solo giovane ma anche estrosa). Bene la promozione pubblicitaria che normalmente viene fatta è la medesima di un appartamento di 3 locali classico.

Non basta spendere soldi in pubblicità, si devo investire nella giusta pubblicità.

La presentazione adeguata è fondamentale per interessare il possibile cliente, difatti per dare una prima impressione buona, l’abito standard dell’agente immobiliare è sempre o quasi completo scuro, camicia bianca o azzurra… perché la stessa attenzione non viene dedicata alla pubblicità degli immobili?

Un’altra dimostrazione di ciò sono le agenzie immobiliari che si occupano del turistico, che in contro tendenza ai loro colleghi investono nella promozione e nella presentazione molto di più. La presentazione per alloggi nel settore turistico e ricca di dettagli sul contesto, sulla casa con disegni assonometrici, planimetrie colorate, foto ecc. eppure l’investimento di un cliente per il periodo di ferie è decisamente più basso rispetto a quello di un acquisto sulla casa di abitazione.

In sostanza, credo che la stessa professionalità che viene dedicata per la stipulazione di un contratto o la formazione dell’agente andrebbe dedicata per la promozione. Perché sicuramente si tratta di investimento e non di spesa inutile.

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07/11/2017

Guida pratica per comprare casa

Guida pratica per comprare casa.

Il 77,4% delle famiglie italiane possiede la casa in cui vive. Secondo “Gli immobili in Italia”, recentissimo rapporto del ministero dell’Economia e dell’Agenzia delle Entrate, la quota è più alta al Sud e nelle Isole (82,9%), prossima al dato nazionale al Nord (75,3%), più bassa al Centro (il 73,9%). Ancora: tra aprile e giugno 2017 sono state vendute 145.529 case, il 3,8% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Per gli italiani, quindi, la casa di proprietà si conferma bene rifugio per eccellenza: prima di concludere l’acquisto, comunque, è opportuno prendere in considerazione molti aspetti che, in diversa misura, possono condizionare il prezzo finale.

#1. Informarsi sul quartiere e sull’immobile.

La casa non è un elemento isolato, è immersa in un contesto che spesso ne influenza il valore. Prima di concludere l’affare, è bene valutare i servizi che ci sono nella zona, informandosi sull’eventuale presenza di mezzi pubblici, aree verdi, scuole, supermercati: una bella casa in un quartiere poco sicuro, poco servito o poco collegato può non essere un buon investimento. Ancora, controllare i prezzi medi al metro quadro nella zona in cui si sta cercando, evitando paragoni fuorvianti: a parità di metri quadri, una casa in vendita a Milano avrà di sicuro un prezzo più alto di un appartamento in una città di provincia.

#2. Scegliere una costruzione nuova o vecchia?

Le nuove costruzioni sono dotate di impianti di ultima generazione che garantiscono un buon isolamento termico e permettono di risparmiare energia: chi decide di comprare una casa costruita da poco, probabilmente spenderà di più sul momento ma negli anni vedrà le spese legate alle utenze ridursi. Se si sceglie una casa con qualche anno alle spalle, la prima cosa da fare è una visita approfondita, meglio se in compagnia di tecnici professionisti. Indipendentemente dall’età della costruzione, ricordarsi che gli impianti creati dopo il 27 marzo 2008 devono avere la certificazione di conformità rilasciata dalla ditta che li ha realizzati: tutta la documentazione dovrà essere consegnata al nuovo proprietario. L’acquirente dovrà entrare in possesso anche dell’Attestato di certificazione energetica, in cui è indicata la classe energetica dell’appartamento.

#3. Occhio alle spese condominiali.

Chi decide di comprare un appartamento in condominio, deve tenere presenti le spese mensili e verificare che i precedenti pagamenti del venditore siano stati regolari: eventuali debiti, come stabilisce il Codice Civile, dovranno essere saldati dal nuovo proprietario. Una chiacchierata con l’amministratore permetterà di capire anche lo stato generale dello stabile: se sono in programma lavori di manutenzione straordinaria, si deve mettere in conto anche questa spesa.

#4. Affidati ad un Consulente Immobiliare Professionista in modo che controllera' la situazione catastale e ipotecaria della casa

L'Agente Immobiliare prima di immettere un'immobile in vendita verifica la situazione catastale e ipotecaria della casa ,l’effettivo proprietario dell’immobile e controlla la presenza di eventuali ipoteche o pendenze, anche giudiziarie, avra' richiesto una visura catastale che  consente di verificare che l’immobile sia realmente abitativo e che non sia stato ricavato in spazi destinati ad altri usi (cantine, garage, soffitte ecc.).Dunque quando decidi di acquistare casa affidati e fidati di un Consulente Immobiliare Professionista abilitato.

07/11/2017

Andamento Mercato Immobiliare 2017 +6% primo semestre

Mercato immobiliare in ripresa: tutti i dati del 2017 by Consimm - Consorzio Agenzie Immobiliari

Il mercato immobiliare in Italia segna una progressiva ripresa nel 2017. Vediamo tutti i dati che ne mostrano la crescita.

L’Agenzia delle Entrate parla di un rialzo del +6% degli acquisti durante il primo semestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2016. I notai italiani hanno rilevato – nel rapporto Dati statistici notarili – la compravendita di 300.929 fabbricati abitativi nei primi sei mesi del 2017. Le province con gli incrementi più alti sono Milano, +8,3% e Roma, +7%. Il Nord sembra ancora “trainare il mercato immobiliare: al Nord è stato, infatti, effettuato più del 56% dei trasferimenti immobiliari (in particolare al Nord-Ovest il 34,84%, al Nord-Est il 21,59%), mentre al Centro il 17,74%, al Sud 18,15% e nelle isole il 7,67%“.

Lo stesso trend riguarda anche i tempi necessari a vendere. Un’indagine del Consorzio Consimm ha individuato le zone delle otto maggiori città d’Italia dove le vendite risultano più dinamiche.

A Milano il dato migliore è quello dell’area Ortles-Spadolini-Bazzi, mentre a Roma il risultato migliore è quello di Cinecittà Est. Tra le migliori zone si distingue anche l’area che converge sulla Spina 3 situata a Torino: il più esteso progetto di riqualificazione postindustriale della città.

Al sud ed in particolare sul lato jonio  si registra un'aumento di vendite soprattutto di immobili turistici destinate a casa vacanze, i tempi di vendita sono diminuiti rispetto all'anno precedente .

Anche i prezzi mostrano una lenta ripresa. Nel secondo trimestre, secondo le stime preliminari dell’Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni è aumentato dello 0,3% rispetto al trimestre precedente.

Il mercato immobiliare del 2017 è perciò caratterizzato da un segno positivo sotto tutti gli aspetti; secondo gli esperti la ripresa del mercato si consoliderà nel 2018, ma preoccupano due fattori che potrebbero influire sul definitivo rilancio: la fiscalità, che frena gli acquisti per investimento, e i bassi redditi, con circa il 40% di chi compra che non supera i 1.800 euro al mese.

Fonte Centro Studi Consimm
www.consimm.org

31/10/2017

Legge di Stabilità 2018, ecco quali sono i bonus casa

Nella nuova legge di Bilancio trovano spazio i bonus casa. Vediamo quali sono le agevolazioni che cambiano e quelle che restano.

Ecobonus 65% – Confermato per tutto il 2018 l’ecobonus al 65% per le spese di efficientamento energetico in casa. Ma cambia il perimetro degli interventi incentivati: la posa in opera di infissi, di schermature solari e le caldaie a condensazione e a biomasse passano dal 65% al 50%; resta invariato a quota 65% il bonus per pannelli solari per l’acqua calda, pompe di calore e altri interventi sull’involucro edilizio.

Bonus 50% per le ristrutturazioni –  Diventa possibile utilizzare il bonus del 50% per le ristrutturazioni per le spese sostenute fino al 31 dicembre del 2018, entro un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro.

Bonus mobili  – Una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe A o A+, per un tetto massimo di 10mila euro. Le detrazioni saranno spalmate in 10 rate.

Bonus verde – Dal 1° gennaio del 2018 diventa detraibile una cifra pari al 36% delle spese documentate relative al verde, fino a un massimo di 5.000 euro per ogni unità immobiliare. Il nuovo sconto sarà dedicato alla sistemazione a verde “di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni”.

Proroga cedolare secca –  Contriariamente alle bozze circolate nei giorni scorsi, viene prorogata la cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato, ma l’estensione varrà solo per il prossimo biennio. Niente stabilizzazione, quindi, e niente allargamento della platea anche agli immobili “non residenziali”, rimangono quindi esclusi uffici e negozi.

Sismabonus e bonus condomini – Sul fronte degli ecobonus condominiali rimangono gli sconti del 70 e 75% che vengono confermati fino al 31 dicembre del 2021. Arriverà fino al 2021 il sismabonus, con percentuali variabili tra il 75% e l’85%.

Ecobonus e sismabonus per gli ex Iacp – Gli istituti autonomi case popolari (ex Iacp) potranno usufruire dell’ecobonus per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili di loro proprietà, come era già in passato, ma anche su immobili gestiti per conto dei Comuni. Gli ex Iacp potranno accedere al sismabonus fino a una percentuale massima dell’85%.

Fondo di garanzia – Nasce il fondo nazionale per la concessione di garanzie sui prestiti finalizzati alle operazioni di riqualificazione energetica con una dotazione di 50 milioni all’anno tra il 2018 e il 2020, ripartiti tra Ministero dell’Ambiente e Mise. Le famiglie a basso reddito potranno così accedere più facilmente ai prestiti bancari: con questi 50 milioni annui sarà possibile stimolare, in base alle stime del governo, circa 600 milioni di investimenti.

Cessione dei crediti anche per i singoli appartamenti – Diventa possibile trasferire le detrazioni anche per le operazioni effettuate sulla singola unità immobiliare, al di fuori degli interventi condominiali. Chi incamera il bonus potrà, poi, anche trasferirlo nuovamente. Finora la possibilità di trasferire le detrazioni era limitata al solo caso degli interventi sulle parti condominiali.

Requisiti tecnici e massimali – Vengono aggiornati i requisiti tecnici minimi che gli interventi di efficientamento devono rispettare per rientrare nel perimetro dell’ecobonus. Ad occuparsene sarà un decreto del Ministero dello Sviluppo economico. Nel testo andranno anche rivisti i massimali di costo specifici per ogni tipologia di intervento, oltre alle procedure di esecuzione dei controlli a campione eseguiti dall’Enea.

 Segreteria Centralizzata Consimm

Fonte : Il sole 24 ore

30/10/2017

Cercasi Agenti Immobiliari a DUBAI 233 mila euro annui

Non è necessario avere alcuna esperienza pregressa nel settore delle vendite per essere assunti con un contratto da 200 mila sterline l'anno (pari a circa 233 mila euro) ed essere inviati a Dubai per svolgere il lavoro dei sogni. Come riporta il britannico Coventry Telegraph, infatti, un'agenzia immobiliare di Coventry - ma con sede negli Emirati Arabi - sta cercando nuovi agenti per la compravendita di lussuose case a Dubai, promettendo una paga davvero allettante.

 

Il salario - da quasi 17 mila sterline al mese -, del resto, è esente da tasse e l'azienda (la Allsopp & Allsopp) aiuterà i nuovi membri della squadra a trovare casa vicino l'ufficio. Vendere con efficacia è una qualità che si impara solo col tempo, credono i capi dell'agenzia immobiliare, e per questo i recruiter valuteranno anche i curriculum di chi non ha esperienza nel settore.

 

La caratteristica fondamentale che i candidati dovranno dimostrare di avere è la solarità e l'entusiasmo per il lavoro. "Abbiamo eccitanti piani di ampliamento per Dubai e cerchiamo risorse determinate e che negli ultimi due anni abbiano raggiunto importanti traguardi di vendita (non necessariamente in ambito immobiliare)" specifica chi gestisce le risorse umane per la società.

 

Del resto, fanno sapere dalla Allsopp & Allsopp, tutti i dipendenti hanno possibilità di crescere all'interno della azienda e di arrivare a guadagnare anche 300 mila sterline l'anno.

Sul sito internet dell'agenzia non compare l'annuncio di lavoro relativo a Dubai, ma per il 14 novembre è stato organizzata una giornata per raccogliere i cv e conoscere di persona chi è interessato alla posizione. Qualora l'offerta non vi dispiaccia, però, sappiate che dovrete fare un biglietto aereo per Liverpool, città in cui si svolgeranno i colloqui.

 

Qualora non riusciate ad entrare nel "dream team", non preoccupatevi: la Allsopp& Allsopp assume anche consulenti con una paga base retributiva da 75 mila sterline l'anno. Insomma, se il mondo immobiliare non vi dispiace, sapete dove poter inviare la vostra candidatura.

Fonte:http://www.huffingtonpost.it/2017/10/30/unazienda-assume-personale-senza-esperienza-da-inviare-a-dubai-per-233-mila-euro-lanno_a_23260361/?ncid=fcbklnkithpmg00000001

Segreteria Consorzio Consimm

Agenzie Immobiliari Consorziate per l'Italia

www.consimm.org 

26/10/2017

CREARE VALORE AGGIUNTO AL CLIENTE by CONSIMM

CREARE VALORE AGGIUNTO, PER NON RAPPRESENTARE SOLAMENTE UN COSTO ... E PER NON ESTINGUERCI!

Ogni imprenditore che analizza il proprio modello di business secondo i criteri del marketing non può fare a meno di chiedersi se il prodotto/servizio che offre genera per il Cliente un valore aggiunto superiore al prezzo/compenso richiesto. Se la risposta non è positiva, non siamo davanti ad un business destinato a crescere, ma siamo invece seduti su un business destinato al tramonto. Come può dunque un Agente Immobiliare creare valore aggiunto ad un proprietario che gli conferisce l'incarico di vendita del proprio immobile? Possiamo raccontarci quello che vogliamo, ma non possiamo negare che quello che si aspetta un proprietario da un Agente Immobiliare è sostanzialmente una vendita veloce con un ricavo superiore a quello che avrebbe potuto ottenere vendendo l'immobile da solo. Se non centriamo questo obiettivo non possiamo avere dei clienti soddisfatti e non possiamo invertire il trend di crescita della disintermediazione. 

 

DUNQUE CARO CLIENTE QUANDO DECIDI DI VENDERE CASA CHIEDI ALL'AGENTE IMMOBILIARE SE:

Hai l’abilitazione all’esercizio della professione di Agente immobiliare ?                                                                                                        

Se una persona non ha conseguito l’abilitazione alla professione sono due le cose :

   1. non ha le capacità e le competenze per ottenerla;

   2. probabilmente non ha ancora deciso se questo è il suo vero lavoro.

 È questa la persona a cui vuoi affidare la vendita di casa tua?

Hai seguito dei corsi di formazione immobiliare o conosci solo le tecniche di base?                                                                                                  

Vendere casa  oggi, soprattutto nel mercato attuale, non è una  passeggiata,un agente immobiliare improvvisato o poco preparato: sarà in grado di tutelare i tuoi interessi in fase di trattativa ? un Agente Immobiliare deve avere una formazione continua a tutti i livelli, in caso contrario non è  affidabile.

Cosa pensi di fare in concreto per vendere la mia casa?                      

L ‘aspetto della pubblicità è determinante. Devi conoscere e farti dire e dimostrare, quelli che sono i canali pubblicitari che verranno utilizzati e in che modo verranno utilizzati per proporre il tuo immobile, ti sarà utile per capire se stai facendo la scelta giusta.

Non basta pubblicare una semplice inserzione su quotidiani di settore o portali web, la pubblicità va decisa  e studiata con cura. L’agente immobiliare tradizionale mette qualche annuncio sui portali, un cartello nella sua vetrina se ha posto ed aspetta che i clienti lo chiamino. Questo non funziona più da anni. per vendere casa oggi serve ben altro.

Attenzione: molti agenti immobiliari a parole dicono di fare molte cose tipo: internet,giornalini,volantini,il sito ( alcuni non hanno nemmeno quello),collaborazioni con altri colleghi, ecc…fatti dare il  piano di Marketing che utilizzano.

Se il loro piano di Marketing consiste in due annunci sui portali e un cartello che, dopo un  po’ sarà sbiadito, lo puoi fare anche tu, almeno risparmierai le provvigioni.

Un buon agente immobiliare ti spiegherà in dettaglio il suo piano di Marketing , tutte le azioni che intraprenderà per vendere la tua casa ed ogni quanto tempo ti aggiornerà sull’andamento della vendite.

Se un agente immobiliare non ha un piano di Marketing scritto e non te lo sa spiegare, significa che si sta arrampicando sui vetri e che, in effetti,  non sa bene cosa fare per vendere casa tua.

Quali procedure utilizzi per presentare al meglio la mia casa?            

Per realizzare il massimo prezzo di mercato è necessario che la tua casa si presenti al top nel momento in cui arriva un acquirente: chiedi, al di la dei soliti consigli banali, se ha una procedura precisa par far si che questo avvenga.

Se non ce l’ha, è uno che improvvisa, altro che professionista!!!

Collabori con altri Agenti Immobiliari per aumentare la visibilità della mia casa?                                                                                                      

La maggior parte degli agenti immobiliari ti diranno che collaborano con altri colleghi.Nella maggior parte dei casi significa che parlano della tua casa al bar mentre bevono un caffé, e li finisce la collaborazione.

Controllano le quattro richieste che hanno e se la tua casa non rientra  nelle richieste del momento finisce nel dimenticatoio. Risultato: la tua  casa non avrà adeguata visibilità sul mercato e non avrà  nemmeno la  possibilità di essere incrociata con le nuove richieste non avendo nemmeno un gestionale.

La parte informatica in una società non è da sottovalutare. Un buon gestionale, in grado di sfruttare una banca dati efficace, ed aggiornata semplifica molto il lavoro e aumenta la possibilità di far incontrare offerte e richieste.

Puoi darmi informazioni specifiche e attuali sul mercato, e una perizia scritta della mia casa?                                                                    

Penso che tutti siano d’accordo sul fatto che un professionista debba essere preparato nel suo campo: un Agente Immobiliare professionista deve poterti fornire informazioni attuali sul mercato immobiliare, ed una analisi Specifica di Mercato.

Daresti l’incarico di vendita di casa tua, ad un agente immobiliare, che non sa nemmeno cosa sta  succedendo nel mercato in cui opera, e sa solo dare informazioni a  voce, neanche fosse un ritornello  imparato a memoria ?

Hai un report che mostra il rapporto fra gli immobili che hai acquisito e quelli che hai venduto?                                                  

 Acquisire 50 immobili e venderne solo un paio non è il massimo dell’efficacia: se questa è la percentuale di successo che ti aspetti da un agente immobiliare puoi affidargli tranquillamente l’incarico. Ti confesso però, che un agente immobiliare standard dovrebbe vendere almeno il 50% degli incarichi acquisiti.

Mediamente, quanto impieghi a vendere gli immobili che acquisisci? Posso vedere le tue statistiche?                                               

Se un immobile è in linea con il mercato, in 120 giorni, si vende. Se il tempo medio di vendita degli incarichi è superiore a 120 giorni, non è  l’Agente Immobiliare che fa per te. Ti sta facendo sprecare del tempo e  soprattutto ti sta legando mani e piedi con un incarico infinito che finirà  per farti perdere pazienza e denaro.

Quante vendite hai concluso lo scorso anno, negli ultimi sei mesi? Posso vedere lo storico delle tue vendite?                                                

Un agente immobiliare che  vende 10/15 immobili in un anno, è un buon agente  immobiliare. Se ne ha venduti meno, diffida: se poi ti dice che il tutto è dovuto alla crisi e alle banche che non concedono credito, sta solo giustificando il suo fallimento. La crisi delle vendite delle case  non esiste,esistono solo case vendibili e case invendibili.

Se ti capita qualcosa, chi seguirà la vendita di casa mia ?                    

E’ una domanda molto intelligente che non tutti fanno, pensateci un attimo affidarsi a chi lavora da solo o  in una piccola struttura(ci sono casi che non hanno nemmeno una segretaria, magari la si vede solo in poche occasioni) è molto rischioso: cosa succede se si presentano degli imprevisti?E’ per questo ch

12/10/2017

Break Even Point e Break Even Period nell'Agenzia Immobiliare

Per molti agenti immobiliari che sognano di diventare imprenditori e aprire la propria agenzia, l’idea di investire una cospicua somma di denaro può diventare un grande deterrente.

Il sacrificio iniziale è consistente e può insorgere la paura di non riuscire a sostenere i costi una volta avviata l’attività.

Eppure, nel caso del consorzio immobiliare, la paura si allontana facilmente, soprattutto quando abbiamo la certezza che in 3-6 mesi il nostro investimento iniziale sarà completamente coperto!

Il Break Even Point, infatti, viene raggiunto in pochissimo tempo, al contrario di altre realtà imprenditoriali, permettendoci di guadagnare e crescere a livello imprenditoriale con estrema velocità e facilità!

Non sei convinto? Prosegui nella lettura!

Partiamo dal capire che cos’è esattamente il Break Even Point, abbreviato con la sigla BEP, nel settore immobiliare.

 

Cos’è il Break Even Point?

Letteralmente Break Even Point significa punto di pareggio ed è indicato dal valore della quantità di prodotto venduto o servizio offerto necessario per coprire i costi totali sostenuti fino a quel momento, un periodo nel quale l’azienda non genera né utili né perdite.

In poche parole è una situazione di equilibrio economico in cui i ricavi sono uguali alla somma dei costi fissi e variabili.

Per un’azienda è un momento importantissimo, perchè significa che si sta recuperando l’esborso iniziale sostenuto per avviare l’attività, e dopo questo primo periodo in cui entrate ed uscite pareggiano, il passo successivo è il guadagno effettivo. Questo periodo si chiama Break Even Period.

Per analizzare i dati relativi al BEP è necessario che l’imprenditore compili un business plan in cui annoterà le spese aziendali, in modo da avere un resoconto delle uscite e poter calcolare a quanto devono ammontare le entrate per rientrare nei costi.

Le spese possono riferirsi a quelle fisse, come affitto, utenze, personale, e spese variabili come cancelleria, ufficio, trasporti e manutenzione.

Quando si avvia un’attività da zero bisogna considerare che, prima di arrivare al guadagno effettivo, bisogna recuperare la somma investita inizialmente per lanciare l’impresa, ed assicurarsi che anche le spese fisse siano coperte.

Questo metodo non è applicabile a tutti i sistemi aziendali, in quanto non è adatto alle imprese multi prodotto, ma, al contrario, riferito ad un’agenzia immobiliare può essere un ottimo metodo per l’analisi a breve termine del bilancio aziendale.

Ora, la domanda che l’imprenditore immobiliare dovrà porsi è questa: quanti contratti sarà necessario portare a termine per coprire i costi totali?

Calcolando la provvigione media per ogni trattativa conclusa sarà possibile capire quanti contratti dovrà chiudere l’agenzia per raggiungere il Break Even Point.

Questa metodologia di calcolo ha dei limiti in quanto può risultare non troppo precisa, ma possiamo assicurarvi che il calcolo del BEP ha una grande efficacia al fine di fare una previsione del bilancio aziendale ed avere una stima del rientro dei costi.

Il Break Even Point nell'Agenzia Immobiliare: i vantaggi concreti

Aderire al nostro Consorzio Consimm per aprire un’agenzia immobiliare può abbattere di molto i tempi ed i costi di avviamento, permettendo di raggiungere il Break Even Point più velocemente ed avere un guadagno effettivo in tempi brevi.

Facciamo ora un esempio concreto, partendo proprio dal nostro Point Agency City Consimm: i nostri agenti consorziati raggiungono il BEP in 3, massimo 4 mesi dalla data di avviamento della propria agenzia!

Questo perché l’avviamento è molto più rapido e l'adesione al Consorzio Consimm prevede un appoggio sotto moltissimi punti di vista: partire con un know-how già consolidato, un brand affermato e un sostegno dal punto di vista formativo,pubblicitario associato a sistemi informatici di ultima generazione significa avere margine di errore minimo.

Nel caso in cui, al contrario, decidessimo di avviare una nostra agenzia immobiliare, senza appoggiarci a nessun brand, dovremo mettere in conto tutti i costi di start up, dai beni materiali per l’ufficio a quelli di marketing per far conoscere il brand, solo per citarne qualcuno.

Lo stesso discorso vale per l’apertura di un ristorante, di un bar o di un’altra attività complementare, dove l’avvio può risultare davvero molto oneroso, i tempi per farsi conoscere sul mercato sono molto lunghi e il rientro del proprio investimento diventa quasi un sogno lontano.

Un esempio? Per aprire un ristorante hai bisogno di investire un buon capitale per tutta la nuova attrezzatura, dalla cucina all’arredamento, oltre all’affitto del locale e ai costi del personale.

Un’agenzia Immobiliare Consimm, al contrario, ti richiede dei costi iniziali molto più bassi: l’affitto, una buona scrivania, un computer e una segretaria.

Aprire un Point Agency City Consimm  a condizioni di investimento agevolate per facilitare l’avvio di una nuova agenzia, fornendo l’opportunità di rateizzare l’importo e ammortizzare la somma totale.

Scopri all’interno del nostro sito tutti i vantaggi nell’aprire un’agenzia immobiliare  con il marchio Consimm Agency, o contattaci per maggiori informazioni.

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Segreteria Consorzio Consimm

27/09/2017

COME COMPORTARSI IN UN AGENZIA IMMOBILIARE

COME COMPORTARSI IN UN AGENZIA IMMOBILIARE

Se siete potenziali acquirenti:

1) Non entrate MAI in un’agenzia immobiliare per chiedere il numero di telefono dei proprietari “così li contattate da soli!”, sarebbe come chiedere al pizzaiolo la pasta della pizza per mangiarla a casa GRATIS.

2) Non chiedete di andare in visita prima con la sorella, poi con la figlia e infine con i genitori, chiamate a rapporto tutti risparmierete tempo e benzina.

3) Non cercate di scavalcare l’agente immobiliare aspettando sotto casa il proprietario dopo aver fatto regolare visita, oltre a risponderne nei confronti dell’agente stesso potreste essere accusati di stalking dai proprietari

4) Non chiamate l’agente immobiliare dopo l’orario d’ufficio perché non riuscite a dormire e vi è sorto un dubbio su qualche dettaglio, vi assicuro che spesso è difficile crederlo ma ha anche lui una vita privata!

02/08/2017

Il Mercato Immobiliare e' Cambiato e tu?

IL MERCATO È CAMBIATO.

La crisi ha spinto le agenzie a fare ciò che prima era considerato impossibile. Ma ora è tempo per
superarla ed evitare l’errore mortale di pensare all’oggi anziché al domani.

Ora a guidare lo sviluppo del mercato è il cliente acquirente e non il venditore. Questi, per il successo della sua Agenzia, deve
modificare il suo approccio al mercato.
L'Agente Immobiliare deve smettere di acquisire immobili fuori prezzo e proporre invece immobili a prezzo corretto e  di valore che i clienti apprezzano e desiderano.

Questa scelta gli impone di definire con precisione chi sono davvero i suoi clienti. La
vecchia classificazione dei clienti in privati, imprese è oramai superata, non ha alcun
valore pratico per le scelte da prendere se si vuole crescere.

La crisi ha spinto le aziende a fare ciò che prima era considerato impossibile. Il mercato è entrato
nel periodo del cliente. L’imprenditore, per il successo, deve prestare maggiore attenzione al
marketing e alle vendite ,  fare risalire a queste la responsabilità di “produrre clienti” e
successivamente “produrre vendite”.

Senza clienti non vi sono vendite e quando questi mancano l'agenzia si ferma. 
É per questi motivi che vi invito numerosi a visitare il sito
www.consimm.org un Consorzio Immobiliare fatto da Agenzie Immobiliari Evolute che hanno compreso l'importanza di fare squadra e di creare una rete immobiliare coesa e compatta dove l'impossibile per molti diventa possibile per tutti. 

Per maggiori info sul Consorzio Consimm visitate il www.consimm.org

 

SEGRETERIA CENTRALIZZATA CONSIMM

 

14/07/2017

Affitti Brevi : cedolare secca del 21% controlli a tappeto

 In vigore l'imposta speciale che prevede il pagamento della cedolare secca del 21% per tutti gli affitti brevi.

=> Locazioni. Cedolare secca. Le novità introdotte dal D.L. 193/2016 e le risposte del Telefisco 2017.

=> Contratto di affitto non registrato e cedolare secca

 

Da qui il soprannome "tassa Aibnb". La nuova imposta andrà a sostituire quella dell'Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi.

=> Locazione: cedolare secca o regime ordinario

Trasmissione dati, ritenuta e sanzioni. Nell'audizione del 4 maggio 2017, è stato ribadito cheai sensi del comma 4 della norma in esame, gli adempimenti devono essere posti in essere non solo dagli agenti immobiliari ma da tutti coloro che, in senso lato, effettuano intermediazione mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Si prevede per tali soggetti l'obbligo di trasmissione dei dati relativi ai contratti stipulati per il loro tramite e, laddove incassino i canoni o i corrispettivi, l'obbligo di applicare, in qualità di sostituti di imposta, la ritenuta del 21 per cento all'atto dell'accredito e di provvedere al relativo versamento.

La ritenuta, nel caso in cui non sia stata esercitata l'opzione per il regime della cedolare secca, si considera operata a titolo di acconto.

La omessa, incompleta o infedele trasmissione dei dati richiesti è punita con la sanzione da euro 250 a 2.000 euro applicabile in caso di omissione di ogni comunicazione prescritta da leggi tributarie, ridotta alla metà se l'adempimento è effettuato correttamente entro i quindici giorni successivi alla scadenza.

=> In arrivo controlli fiscali sui contratti di locazione stipulati con cedolare secca

Audizione del direttore dell'agenzia dell'Entrate. Il 4 maggio 2017, in Commissioni Riunite Bilancio Camera dei Deputati e Senato della Repubblica, durante l'audizione del direttore dell'agenzia dell'Entrate, è stato precisato che per i redditi rivenienti dai contratti di locazione breve previsti dall'art. 4 del decreto-legge n. 50 del 2017, stipulati a partire dal 1° giugno 2017è previsto l'assoggettamento, su opzione, alle disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. Il regime della cedolare secca, con applicazione della aliquota del 21, per cento è già applicabile ai contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni.

Il contenuto innovativo della norma è dato dalla previsione che ne estende l'applicazione ai contratti menzionati, in cui la locazione è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria, nonché ai contratti di sub-locazione a quelli conclusi dal comodatario.

=> Locazione e cedolare secca. Ecco le ultime precisazioni della Agenzia delle Entrate

Il tratto di novità è dato, inoltre dalla previsione di obblighi posti a carico degli intermediari: la norma introduce, per finalità di controllo nonché di contrasto all'evasione fiscale, specifici obblighi, a carico dei soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line.

Salvo modifiche in sede di conversione, il regime previsto si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1 giugno 2017; tale termine, correlato alla previsione di gettito, dovrebbe (secondo l'Agenzia dell'Entrate) comunque escludere un ulteriore rinvio degli adempimenti, oltre la data di emanazione del Provvedimento, in quanto la norma stessa già contiene sufficienti indicazioni per l'effettuazione delle ritenute (la stessa norma prevede che il prelievo deve essere effettuato all'atto dell'accredito dei canoni e dei corrispettivi relativi ai contratti stipulati a partire dal 1 giugno).

I primi dati statistici. Secondo i primi rilevamenti(ricerca condotta dal Monitor Allianz Global Assistance in collaborazione con l`istituto di ricerca Nexplora) 1 italiano su 2 ha dichiarato di aver già utilizzato o di voler utilizzare in futuro i servizi di home sharing, 1 su 4 lo preferisce ad alberghi e pensioni per le proprie vacanze, mentre il 30% ancora non conosce questa tipologia di soggiorno.

Sicché, secondo tale indagine, trenta milioni di italiani sarebbero colpiti dalla cedolare secca che sta per entrare in vigore con la manovrina del governo Gentiloni.

Di questi, hanno già usufruito del servizio o contano di farlo in futuro il 52% dei giovani compresi fra i 25 e i 34 anni, contro il 34% degli over 65.

L'aspetto più apprezzato di questo tipo di alloggio (con formula home sharing) resta il fattore economico, indicato dal 75% degli intervistati, la formula più economica rispetto alle tradizionali strutture ricettive.

Dal punto di vista territoriale, è emerso che il 57% sceglierebbe questo tipo di strutture per una meta europea, contro il 36% che le utilizzerebbe per un viaggio in Italia e solo il 7% per viaggiare fuori dall`Europa. Tra questi spicca il dato dei Baresi (49 %) e dei Bolognesi (83 %).

Gli aspetti controversi. Secondo Matteo Stifanelli (Country manager di Airbnb Italia),"Se la legge rimane questa siamo pronti a fare ricorso e ad aprire un contenzioso con lo Stato per tutelare i diritti dei nostri host”. In pratica, a parere del Manager di Airbnb Italia, la nuova imposta così come è stata pensata viola in diversi punti la normativa europea, soprattutto in termini di privacy e di territorialità; ciò, in quanto, il servizio Airbnb fattura i suoi servizi dall'Irlanda, sicché il ruolo di sostituto d'imposta comporterebbe l'obbligo di avere la residenza fiscale in Italia. Ed ancora, secondo Stifanelli,il vero nodo sono questi emendamenti intesi come "tentativi di introdurre oneri ingiusti che nulla hanno a che fare con un miglioramento del rapporto tra cittadino e fiscalità ma puntano, chiaramente, a limitare il diritto di condividere la propria casa”.



Fonte http://www.condominioweb.com/cedolare-secca-locazione-breve.13846#ixzz4moUjshGm 
www.condominioweb.com 

14/07/2017

Certificato di Stabilita' per vendere o locare nel 2018

Il crollo della palazzina di Torre Annunziata è stata una tragedia di fronte alla quale non si è potuti rimanere in silenzio. Il ministro delle Infrastrutture, Graziano Delrio, ha annunciato che per gli edifici sarà obbligatorio il certificato di stabilità. “Com’è obbligatoria la certificazione energetica degli immobili, nei futuri contratti d’affitto e di compravendita lo sarà anche la certificazione statica”, ha affermato. Parole che hanno incontrato il favore di architetti e ingegneri.

La novità dovrebbe essere introdotta nella prossima legge di Stabilità, che sarà in vigore dal 2018. In particolare, il ministro delle Infrastrutture ha spiegato: “In Italia manca una classificazione ufficiale degli edifici. Abbiamo tuttavia introdotto l’obbligo della certificazione energetica e ora pensiamo di proseguire su questa strada anche per la sicurezza statica. L’idea è quella di inserire nei contratti d’affitto e di compravendita la clausola della certificazione statica obbligatoria, al pari della certificazione energetica”.

Le parole di Delrio sono state accolte positivamente da ingegneri e architetti. Con una nota è stato fatto sapere che il presidente del Consiglio nazionale degli ingegneri, Armando Zambrano, plaude all’annuncio del ministro Delrio, ma torna a chiedere con forza l’istituzione del fascicolo del fabbricato.

In un comunicato diffuso dal Consiglio nazionale degli ingegneri si legge: “A seguito del drammatico crollo della palazzina di Torre Annunziata avvenuto nei giorni scorsi, il ministro delle Infrastrutture Graziano Delrio ha annunciato che per gli edifici sarà obbligatorio il certificato di stabilità, un po’ come avviane attualmente con la certificazione energetica degli immobili. Sul tema dei costi della certificazione Delrio ha sottolineato come tramite il Sisma Bonus essi saranno detraibili all’85%.

Armando Zambrano, presidente del Cni, ha così replicato alle dichiarazioni del ministro: ‘L’annuncio dell’introduzione del certificato di stabilità è una cosa opportuna da parte del Governo. Il Sisma Bonus, in questo senso, è un bel passo in avanti, anche se sono necessarie delle modifiche normative per renderlo meglio attuabile. Va detto, però, che non possiamo aspettare che siano i condomini e i proprietari di immobili ad avviare determinate procedure. Bisogna far sì che si abbia una conoscenza più ampia dello stato degli immobili, in modo da poter stabilire se e come è necessario intervenire per garantirne la sicurezza’.

‘Da anni – prosegue Zambrano – come Consiglio Nazionale degli Ingegneri e come Rete Professioni Tecniche chiediamo l’istituzione del fascicolo del fabbricato. Riteniamo, infatti, che sia uno strumento determinante per conoscere le criticità di un edificio. Cominciano a rendersene conto anche gli organi di informazione che da un po’ di tempo lo indicano come una determinante fonte di conoscenza dello stato delle nostre case. Purtroppo, però, in questi anni determinate lobby, soprattutto quelle dei proprietari immobiliari, avanzando motivazioni a volte piuttosto fantasiose hanno lavorato per evitarne l’introduzione, facilitati dall’indifferenza colpevole della politica’.

‘In Italia – conclude Zambrano – abbiamo circa 20 milioni di edifici costruiti prima che venisse introdotta la normativa sul rischio sismico che ha imposto regole più stringenti nel settore delle costruzioni. In questo senso, dopo l’iniziativa di Delrio, ci aspettiamo un ulteriore sforzo dal mondo della politica, anche nella direzione dell’introduzione del fascicolo del fabbricato’”.

Favorevoli all’istituzione del certificato di stabilità per gli edifici anche gli architetti. Per il Consiglio nazionale degli architetti “si tratterebbe di una documentazione ‘minimale’ che consentirebbe di conoscere le condizioni di vulnerabilità degli edifici per avere un quadro realistico dello stato del patrimonio edilizio del nostro Paese, anticipando l’istituzione dell’auspicato fascicolo del fabbricato – una sorta di ‘cartella clinica’ – contro il quale, anche in queste ore, si levano interessate voci di dissenso”. E ancora: “Non c’è dubbio che lo sterminato patrimonio edilizio italiano vada messo in sicurezza considerando che fortunatamente si è arrestato il processo di espansione. Può essere l’occasione non solo per raggiungere dei necessari standard di stabilità per ogni immobile, ma anche per rimettere in moto in maniera virtuosa l’edilizia, colpita, più di tutte, dalla crisi economica”.

Fonte idealista/consimmnews

26/06/2017

Hai un'Agenzia Immobiliare ? Scopri la formula di Consimm

PERCHE' DIVENTARE UN PARTNER CONSIMM:

concludere più affari con meno ore di lavoro, avendo a disposizione molti più immobili da vendere ,
ottenere una grande visibilità con forme di pubblicità ad alto riscontro ma a basso costo per il singolo consorziato che valorizzerà la tua immagine nei confronti della clientela lavorare in un ambiente fortemente produttivo ed organizzato, che ti eviterà inutili perdite di tempo e consentirà una maggiore qualificazione professionale rimanere indipendente e titolare di te stesso senza però restare ancora da solo con tutti gli oneri, gli impegni e le difficoltà a tuo esclusivo carico.

Ridurre drasticamente i costi ed i rischi di gestione che attualmente sopporti, perché ripartiti con gli altri colleghi consorziati.

Con noi entri a far parte di una organizzazione all’avanguardia ed in piena espansione dove tutti collaborano e sono indipendenti, che si contraddistingue non solo per le sue particolari prestazioni, ma anche per l’assoluto rispetto che ripone nel rapporto con i propri Consulenti, persone che rappresentano la nostra vera linfa vitale.

Pensiamo infatti che solo una attenta e puntuale considerazione delle loro esigenze e delle loro aspettative sia la base necessaria per costituire un clima ideale e sereno che ponga gli individui nella condizione di massimo benessere e miglior resa operativa.
Siamo certi che le migliori prestazioni si ottengano lavorando in un ambiente dove tutti si rispettano, si stimano e collaborano, come pure che professionalità e interesse economico siano due valori molto complementari: più si è esperti e preparati e più si e' capaci nel fare reddito.

Scopri di piu' su 

www.consimm.org

14/06/2017

Il Consulente Immobiliari Professionista di parte

Sii sincero e rispondi a questa domanda:

«Tu vorresti un agente immobiliare che ti tratti solo come un numero, interessato solo alla provvigione, oppure un agente immobiliare che sia sempre al tuo fianco e che ti segua durante tutte le fasi della compravendita?».

Ok, domanda stupida. E risposta scontata.

Oggi ci preoccupiamo solo di acquisire case e pubblicare più annunci dei colleghi sui vari portali immobiliari, dimenticandoci che senza te che compri casa, il nostro guadagno è pari a ZERO.

In altri paesi esiste un professionista immobiliare che lavora solamente per l’acquirente. Questo professionista viene chiamato in modi diversi: Property Finder, Buyers Agent, eccetera,noi abbiamo deciso di chiamarci semplicemente CONSULENTI IMMOBILIARI PROFESSIONISTI.

Da oggi le Agenzie Immobiliari Consorziate Consimm possono offrirti un sistema personalizzato ed esclusivo ,vogliamo essere il tuo Consulente Immobiliare Professionista di fiducia.

Il sistema Casa in 30 Giorni è composto da 3 diverse fasi, ognuna studiata e sviluppata per tutelare al massimo gli interessi di chi compra casa… ovvero te.

Ti spieghiamo in cosa consiste:

FASE 1 – TROVA LA CASA

1.1 – In questa prima fase dovrai compilare un modulo che troverai alla fine di questa pagina, nel quale dovrai fornire le caratteristiche della tua casa ideale.

1.2 – Una volta inviato il modulo, ti invieremo un’email nel giro di due ore (non automatica, ma scritta da un Nostro Agente Immobiliare in tempo reale) nella quale ti chiedera’ di confermare i dati e – se  dovesse servire – un colloquio per approfondire alcune tue richieste (potrai sentirli via telefono, via e-mail, via Skype o, se preferisci, fissare un primo appuntamento a voce  in ufficio da loro).

1.3 – Successivamente potrai tornare alle tue attività quotidiane senza avere l’ansia di contattare migliaia di agenzie per trovare la casa dei tuoi sogni, lasciando al tuo Consulente Immobiliare questa incombenza.

Per trovare una casa che sia in linea al 100% con le richieste che mi hai inviato, sfruttera’ ogni “trucco” da agente immobiliare disponibile (setaccera’ i portali immobiliari, colleghi con i quali collabora della rete Consimm e non e tutti gli altri strumenti di marketing in suo possesso, con l’assoluta discrezione dei tuoi dati, che non verranno MAI divulgati).

1.4 – Nel giro di una settimana o al massimo due, ti inviera’ una prima e-mail contenente alcune proposte che – ripeto – saranno al 100% in linea con le tue esigenze. Se non ti dovessero interessare, continuera’ la ricerca (dopo averla affinata insieme a te); se invece qualche casa dovesse suscitare la tua curiosità, fissera’ un appuntamento per vederla di persona. Senza il minimo impegno da parte tua, ovviamente.

Sa benissimo il nostro Consulente Immobiliare che non hai la minima fretta, quindi non intasera’ la tua casella e-mail come fanno tutte le altre agenzie. La prima e-mail contenente le prime 3/4 case, ti arriverà dopo una settimana o al massimo due e quasi sempre uno delle 3/4 proposte inviate saranno di tuo gradimento.

FASE 2 – IL GIUSTO PREZZO

A differenza di altri colleghi che sono soliti dire:
«Eh purtroppo a questa cifra i proprietari non venderanno mai, si perde tempo…»;
«Il proprietario non accetterà offerte inferiori ad X!»,
I nostri Consulenti Immobiliari professionisti lavoreranno in modo diverso.

Se una casa che hai visitato dal vivo ha suscitato il tuo interesse, allora ti consigliera’ personalmente il giusto prezzo da offrire che sia in linea con la situazione di mercato attuale.

Il nostro interesse è concludere l’affare e per farlo devono fare essere dalla tua parte. Discuterai insieme a lui  il miglior prezzo da offrire e naturalmente sara’ al tuo fianco durante tutta la trattativa.

FASE 3 – CONTROLLO DELL’IMMOBILE

Se sei d’accordo con la cifra da offrire, prima di farti firmare qualsiasi foglio, svolgeranno tutti i controlli del caso sulla casa in questione.

In particolare, controlleranno che:
● l’immobile sia libero da qualsiasi ipoteca giudiziaria e che – eventualmente – il proprietario sia in pari con ogni tipo di pagamento all’Agenzia delle Entrate;
● il proprietario sia in regola con i pagamenti al condominio e che non ci siano lavori straordinari o spese già decise che sarebbero a tuo carico;
● la casa sia stata costruita in maniera conforme ai progetti depositati in Comune e non ci siano abusi edilizi di alcun tipo. Controlliamo – insieme a un tecnico – anche che sia stato rilasciato il certificato di abitabilità;
● le stanze della casa siano uguali a quelle rappresentate sulla planimetria depositata in Catasto.

Come fai ad essere sicuro che lo faranno davvero?

Tutto il lavoro di ricerca è svolto in forma gratuita fino a che non trovo la tua casa ideale. Non sono previsti rimborsi e spese di alcun titolo.

NON pagherai la provvigione (che è del 3% + IVA) al compromesso come sono solite chiedere tutte le altre agenzie, bensì al Contratto definitivo davanti al Notaio che sancirà il passaggio della proprietà… quando praticamente la casa diventerà tua a tutti gli effetti.

Ecco perché puoi avere la certezza che faranno quanto ti ho detto. Se tu non arrivi al Contratto definitivo, davanti al Notaio, loro non avranno guadagnato un solo euro.

Se questo sistema ti piace e ti ispira fiducia, compila questo modulo. Ti invieremo una mail nel giro di due ore ed il Nostro Consulente Immobiliare di fiducia la ricerca per te!

PROVA SUBITO IL SISTEMA

31/05/2017

Il Presidente di Consimm racconta il suo inizio nell'Agenzia

Oggi e' un giorno particolare per il Nostro Presidente Pasquale Aiello che decide di condividere con la rete Consimm il ricordo dei  suoi primi anni di attivita',

Era il 1994 appenato tornato dalla leva militare inizio la mia professione in una delle migliori Agenzie Immobiliari di zona ,questo gruppo ha due uffici gestiti da due soci.
Carlo e Giacomo sono i due soci , ultra cinquantenni , da sempre Agenti Immobiliari.
Le loro Agenzie erano dislocate nella zona est e l'altra nella zona nord/ovest di Prato.
Io lavoravo nell'ufficio di Prato est ,un team di 4/5 persone oltre il titolare Carlo. Un'Agenzia Immobiliare ben organizzata con acquisitori , venditori e segretaria che riusciva ad organizzare per tutti i funzionari sia appuntamenti di vendita che acquisizioni.Anni d'oro devo dire , si vendeva dalle 4-5-6 case al mese e tutti erano felici e contenti.
Col passare del tempo molti di quei funzionari aprirono la loro Agenzia e ci ritrovammo ad un certo punto io e Carlo ed un solo funzionario .
Come gia' detto eravamo una delle migliori Agenzie sulla piazza , gia' allora iniziammo a fare del marketing locale , volantini , lettere , la domenica sul giornale locale , ed a quei tempi pochi potevano permettersi di acquistare una pagina sulla nazione di Prato.
Poco dopo Carlo si ammalo' , un brutto male allo stomaco lo fece stare a casa oltre due anni,ed io mi ritrovai da solo a gestire l'Agenzia .Nel frattempo anche l'ultimo funzionario rimasto aveva preso altre strade ed io ero rimasto l'unico dei cinque fedele alla Societa' Immobiliare. Avevo paura non lo nego , ma volevo dimostrare in primis a me stesso e poi a Carlo che sarei comunque riuscito a tenere aperta l'Agenzia e magari anche a rilanciarla come i vecchi tempi.
La mattina mi recavo in Agenzia prendevo la mia Agenda , mettevo il trasferimento di chiamata sul cellulare , attaccavo il cartello sulla porta " siamo fuori per appuntamenti " e partivo....
Ero solo , io e le mie gambe , ma non mi sono mai abbattuto , volevo a tutti costi riuscire a vendere per creare il mio stipendio e quello del mio titolare ammalato.
Ho venduto , e forse anche molto di quanto avrei immaginato , i preliminari in quel periodo venivano fatti in agenzia , le provvigioni come oggi si pagavano al preliminare ed io da buon Agente Immobiliare gia' abilitato incassavo , mettevo i contanti o assegno in una busta da lettera e la portavo al MIO TITOLARE AMMALATO.
Avrei potuto vendere , incassare e non dire niente ....NON LO MAI FATTO e mai ho pensato di farlo....
Carlo non aveva figli , mi considerava un figlio acquisito, (questo e' quello che ho dedotto nel tempo), ed io non potevo deluderlo , la fiducia una volta persa non si acquisisce piu'.
Nel frattempo lui stava combattendo la sua malattia , il mostro allo stomaco era tornato , dopo tanta sofferenza aveva perso la voglia di combattere.
Un Pomeriggio mi chiama e mi dice di andare a casa sua che voleva parlarmi , mi recai da lui , mi disse che aveva preso l'appuntamento dal notaio e che mi avrebbe ceduto GRATUITAMENTE la societa' e le due Agenzie di Prato e che avrebbe pensato lui a liquidare l'altro socio di minoranza.
Rimasi in silenzio , non dissi niente , mi aspettavo da quel colloquio che mi dicesse , la malattia è tornata , non mi resta molto da vivere , e prima che sia troppo tardi , devo chiudere le due agenzie e la societa'....
Invece ha dimostrato per l'ennesima volta di essere , UN GRANDE UOMO,UN GRANDE MAESTRO,UN GRANDE PROFESSIONISTA.
Il 31 Maggio del 1998 Carlo Barbuti se ne ando' e da allora veglia su di me e CONSIMM come ha sempre fatto.
Pasquale Aiello.

04/05/2017

NASCE A CORIGLIANO (CS) UNA NUOVA CONSIMM AGENCY

CORIGLIANO (CS),

Nasce a Corigliano (CS) una nuova Consimm Agency, l'imprenditore Maurizio Bianchimano Agente Immobiliare da oltre quindici anni sarà il Manager Immobiliare titolare dell'Agenzia Consimm Corigliano.

La sua esperienza e la sua professionalità faranno sì che l'Agenzia di Corigliano possa essere di aiuto per chi deve vendere ed acquistare casa a Corigliano e paesi limitrofi.

La Consimm Agency di Corigliano ricerca agenti immobiliari, consulenti, acquisitori da inserire nel proprio organico chi fosse interessato può contattare direttamente il Manager Bianchimano per organizzare un appuntamento conoscitivo.

Il Presidente del Consorzio Consimm Pasquale Aiello augura vive congratulazioni al collega MAURIZIO BIANCHIMANO, che ha creduto nei grandi potenziali evolutivi della iniziativa!! Tutti i soci del Consorzio Consimm formulano naturalmente i migliori auguri di buon lavoro al collega Maurizio Bianchimano. Un gruppo di lavoro sempre più integrato, dunque, ( il Consorzio CONSIMM* ) per le migliori fortune dei suoi consorziati!

Segreteria Consorzio Consimm

27/04/2017

Guadagnare con gli affitti

Il rischio crescente di non essere pagati. Investimento a rischio?

L’investimento negli immobili ha avuto in passato uno spazio molto ampio in Italia fra ogni ceto sociale ed in ogni realtà geografica del Paese.

La formula, in molti casi, prevedeva la ‘messa a rendita’ della proprietà dopo l’acquisto attraverso la locazione per trarne un’entrata costante e crescente nel tempo.

Negli ultimi anni però, questa formula si è inceppata o meglio ancora : si è sbriciolata di fronte ad una cruda realtà:

attualmente, circa metà delle locazioni in Italia sono attualmente a rischio per il mancato pagamento del canone.

I dati pubblicati, evidenziano punte addirittura superiori del 60% in alcune zone del Sud Italia in cui il canone di affitto non viene pagato dagli inquilini.

Affittare un immobile. I rischi crescenti.

Le conseguenze di un mancato pagamento di un canone di affitto immobili, sono diverse e tutte, hanno un risvolto negativo amplificato che colpisce gravemente il proprietario:

mancato introito monetario;

mancato pagamento delle spese condominiali che così, restano a carico del proprietario per mesi o addirittura anni;

obbligo del pagamento delle imposte su canoni MAI introitati.

Infatti, il proprietario è comunque responsabile ed obbligato al pagamento all’erario delle imposte relative ai ricavi da locazione;

spese legali ‘perse’ sin dalla partenza (in quanto gli inquilini difficilmente saranno espulsi in breve termine e comunque, non pagheranno neanche questi oneri).

In molti casi ormai, i proprietari rinunciano a ‘tutelare’ i loro diritti semplicemente perché sono consapevoli che avviare un’azione legale non porterà a nulla (a parte ovviamente spendere i soldi per l’avvocato e le spese collegate);

il rischio (molto frequente) di ritrovarsi un immobile danneggiato nel momento in cui si ritornerà in possesso della proprietà;

un forte ‘peso’ sulla propria salute(stress, rabbia, ecc.).

Quest’ultimo aspetto, per nulla secondario, costituisce un fattore estremamente critico che ‘colpisce’ molti proprietari di immobili ‘occupati’;

ecc..

Mettere a rendita un immobile. Come tutelarsi?

In questi anni, per ‘aiutare i titolari ad essere meglio tutelati, sono nate polizze e specifiche forme di contratti con ‘garante’ ma nella realtà, la situazione di crisi e precarietà diffusa, non consente di rendere attuative queste forme di garanzia.

Infatti, se mancano i soldi per pagare l’affitto, figuriamoci se poi c’è il denaro per stipulare una polizza di garanzia.

Una sorta di ‘impunità’ ed una normativa che non tutela la proprietà, ‘fanno’ il resto!

Ormai, non pagare, consente una sorta di impunità!

Quanto rende affittare un immobile?

Il rendimento reale di un immobile è conseguentemente crollato!

Se solo la metà degli inquilini in Italia paga regolarmente l’affitto, significa che il rendimento medio di un immobile è di circa la metà di quello ‘nominale’.

Tenendo conto che in ogni caso :

le spese straordinarie rimangono a carico del proprietario;

le imposte vanno sempre pagate da parte del titolare;

l’aumento dei casi di insoluto è un fatto acclarato.

Oggi, il valore degli immobili sta crollando anche e sopratutto per questa motivazione :

non c’è più alcuna garanzia sul rendimento reale di un immobile.

Affittare una casa. I dati reali.

Abbiamo parlato di un 50% di casi di insoluti ma questo, significa che esistono zone in cui si giunge ben oltre il 60% e quindi, dobbiamo parlare di aree in cui investire in un immobile diventa un ‘terno’ al lotto.

I dati sulla povertà e precarietà aumentano e quindi, c’è da aspettarsi una crescita di questo fenomeno per i prossimi anni.

Al momento, non ci sono soluzioni concrete.

Se da una parte, è sempre più facile comprare immobili a basso prezzo, dall’altra, è altrettanto vero che la redditività reale di queste proprietà, si è ridotta al lumicino.

Segreteria Centralizzata Consimm

 

13/04/2017

Vendere tre Case al mese è possibile scopri come

Fare rete, aggregarsi, lavorare insieme per il raggiungimento di un obiettivo comune: parole ormai imprescindibili nel vocabolario di ogni imprenditore che voglia affrontare con successo le sfide del mercato e continuare a crescere anche in momenti sfavorevoli. Il Consorzio Consimm è ormai uno strumento che va consolidandosi nel panorama imprenditoriale italiano per le Agenzie Immobiliari, un’opportunità in più nello scenario in continua evoluzione in cui viviamo. Sono sempre di più infatti le Agenzie che decidono di consorziarsi come un metodo innovativo di fare impresa, per incrementare la propria competitività e la propria capacità innovativa ottimizzando anche i costi di gestione .

L’idea che ci ha spinto a creare un Consorzio di Agenzie Immobiliari spiega Pasquale Aiello Presidente in carica della Consimm  è nata dalla voglia di mettere a disposizione degli operatori uno strumento agile che supporti le Agenzie Immobiliari nel raggiungimento dei propri obiettivi nel migliore dei modi con efficienza e efficacia, sia per quanto riguarda i processi interni che quelli esterni. 

Altro tassello importante è la nostra scuola di formazione interna , viviamo in un periodo nel quale la conoscenza raddoppia ogni due anni. Pensi che ciò che hai studiato o imparato magari vent’anni fa sia ancora sufficiente a darti un vantaggio competitivo verso gli altri professionisti? La risposta è no. Oggi chi non si forma, si ferma. Parlo di formazione tecnica ma anche di formazione orientata a sviluppare le  qualità personali (es. vendere, parlare in pubblico, negoziare). Ognuna di queste qualità ti darà un vantaggio rispetto agli altri, che si tradurrà in maggiore fatturato. 

Invitiamo duque gli operotori immobiliari di conoscere nel dettaglio la formula Consortile Consimm richiedendo una demo illustrativa al seguente link http://www.consimm.org/#contatti   .

 

Segreteria Consorzio Consimm

07/04/2017

Formazione Immobiliare : Consimm sceglie Domenico Amicuzi

Il Consorzio Consimm, guidato dal Presidente Pasquale Aiello, novità assoluta nel settore immobiliare italiano, che vanta più di 15 Agenzie Consorziate in tutta Italia con la rivoluzionaria Formula Consortile Consimm Meno Costi Più Fatturato ha scelto Domenico Amicuzi, esperto Web Marketing e Manager Immobiliare, per gestire la Scuola di Formazione Interna del Consorzio Consimm.
Le sessioni formative copriranno l’intero territorio nazionale e si terranno sia attraverso Webinar, Aule o presso le Agenzie Consorziate della rete Consimm.

Il primo appuntamento già in agenda è il 19 Aprile, parleremo di Web Marketing Immobiliare e l'altra è il 24 Maggio dove spiegheremo come portare la tua attività nella prima pagina di google.

(http://www.consimm.org/webinar) (http://www.consimm.org/webinar-marketing-immobiliare)

“E’ un momento di enorme importanza per il nostro Consorzio che continua a crescere giorno dopo giorno, la nostra formula consortile è la vera ed unica alternativa valida sul mercato che permette di diminuire i costi di Agenzia ed incrementare le Vendite.
“L’accordo con Domenico Amicuzi è da intendersi come una vera e propria partnership” che contribuirà a creare notevoli sinergie e collaborazioni tra tutti i protagonisti del nostro consorzio, permetterà ai Soci del Consorzio di formarsi ed innalzare le proprie competenze, stimolare lo sviluppo ed a potenziare lo spirito di squadra ed il senso di appartenenza”.

Ufficio Stampa 

Consorzio Consimm

29/03/2017

Agenzie Immobiliari: L'unione fa la Forza!

L’UNIONE FA LA FORZA”: questo è il live motive di oggi per il successo di un’agenzia immobiliare .

Correre da soli nel nuovo millennio è rischioso per la sopravvivenza dell’agenzia, mentre fare rete è la chiave per raggiungere successi inaspettati. La base per il successo è la rete poiché le aziende non sono più solo fornitrici di prodotti e servizi, ma vere e proprie organizzatrici delle comunità dei loro clienti.

I sistemi tradizionali di produzione, scambio di beni e merci del secolo scorso sono obsoleti. Gli individui ora sono collegati tra di loro sempre e ovunque: con i social network e con gli smartphone e tablet i confini territoriali sono crollati e la rapida innovazione tecnologica muta velocemente l’ambiente in cui viviamo.

Oggi il focus è il cliente: condividere, fare rete e creare relazioni è fondamentale per affrontare il mercato e rispondere alle sue esigenze.

I collanti che tengono assieme la rete delle PMI che battono la crisi sono:

  • l’autentico interesse che le aziende nutrono per i propri clienti: il cliente diventa parte attiva (prosumer) e integrante del sistema di produzione del prodotto o servizio
  • l’interesse che gli imprenditori di tutte queste imprese nutrono per il benessere ed il successo dei propri clienti presi singolarmente

La costruzione della rete avviene a più livelli:

  • gruppi d’acquisto per agenzie immobiliari (come il Consorzio Consimm)
  • strumenti informatici evoluti  (Reparto IT Consorzio Consimm)
  • blog e social network dove scambiarsi idee, consigli, knowhow (Facebook, Twitter e Linkedin)
  • forum di discussione di professionisti
  • Organizzazione di eventi, webinar, convegni o attività di formazione

Il Consorzio Consimm è il Primo Consorzio presente su tutto il territorio Nazionale,  i veri protagonisti sono le Agenzie Immobiliari che hanno compreso l'importanza di fare rete per ottimizzare i costi di gestione, acquisire servizi, strumenti e formazione costante evoluta a prezzi inferiori, far parte di una famiglia molto grande pur restando autonomi . 

Il Presidente di Consimm Pasquale Aiello conferma che tutte le Agenzie Consorziate Consimm nel 2016 hanno incrementato il loro fatturato del 25% rispetto a quando operavano singolamente, hanno trovato nella rete Consortile Consimm strumenti ed assistenza continua per migliorare la loro attività e renderle ancor più produttive.

Il 2017 sarà un'anno importante per il settore del Real Estate Italiano, solo chi avrà una struttura alle spalle ben organizzata , potrà cogliere tutte le opportunità che il mercato offrirà, ed essere un punto di riferimento per clienti acquirenti ed offerenti nella sua area operativa.

 

Ufficio Stampa Consorzio Consimm

www.consimm.org

 

 

24/03/2017

Consorzio Consimm - L’Alternativa Vincente per la Tua Agenzia

Con la rapida e, quanto mai inaspettata, progressiva evoluzione degli scenari di mercato la formula del Consorzio diviene alternativa di aggregazione possibile ed efficace: in virtù della sua natura giuridica di assoluta neutralità, infatti, ospita chiunque necessiti di interazione reciproca e accesso a servizi, convenzioni e partnership nei diversi ambiti del settore immobiliare. Il tutto prefiggendosi una finalità puramente etica e di scambio costruttivo.
 
Il Consorzio Consimm oggi si affaccia sul panorama immobiliare nazionale collocandosi come organo rappresentativo, di visibilità e veicolo di stimolo alla libera collaborazione, al fine di affiancare e supportare i propri consorziati verso un ritrovato approccio razionale, realistico e soprattutto concreto.
 
La creazione di un consorzio però può rappresentare per tutto il nostro territorio un traguardo importante per migliorare la produttività di ciascuna azienda e far crescere di conseguenza quella spinta motivazionale che pare tanto mancare in questi ultimi tempi. Inutile negare la necessità di ciascuna piccola grande impresa o ditta individuale di sentirsi parte di un Gruppo, di un Progetto comune che possa realizzarsi nelle giornate operative di ogni professionista senza rimanere ancorato unicamente a idee.
 
Nella realizzazione di queste ultime, il Consorzio da vita al progetto “CONSIMM AGENCY POINT”mettendo a disposizione i propri spazi operativi nella sede delle Agenzie Consorziate sul territorio nazionale .
 

Perchè unirsi al Consorzio CONSIMM ?

  • Campagne pubblicitarie online per i tuoi immobili
  • Il Consorzio Consimm offre le proprie postazioni nelle sedi dei Propri Consorziati in tuttia Italia secondo le formule del Coworking
  • Segreteria Centralizzata nazionale che ti inoltra richieste specifiche e generiche della zona della tua Agenzia
  • Il Consorzio Consmm ha intrapreso il progetto “CONSIMM AGENCY POINT” di cercare macro sedi in tutto il territorio nazionale in grado di ospitare professionisti che hanno dovuto destrutturarsi e non possono usufruire di sede propria
  • Il Consorzio Consimm dispone di una scuola di formazione interna in grado di erogare formazione base compresa nella quota consortile.
  • Reparto IT interno per i soci del Consorzio.
  • Consulenza legale Interna, Consulenza del lavoro e Consulenza Tecnica.
  • Il Consorzio Consimm dispone, tra i partner, di Società di Costruzioni, radicate su tutto territorio Nazionale in grado di far dismettere in via esclusiva alle agenzie le unità immobiliari proprie. Partner Finanziario presente su tutto il territorio Nazionale per offrire una diretta ed efficace Consulenza Finanziaria presso L'agenzia Consorziata.
 
A differenza delle società, lo scopo del consorzio non è volto alla realizzazione di un profitto, bensì alla realizzazione di vantaggi per i consorziati
  • Non può avere uno scopo di lucro; vige l’assoluto divieto di distribuzione di utili
  • Ottimizzare gli approvvigionamenti, permettendo di realizzare economie di scala e spuntare prezzi più bassi
  • Realizzare servizi per i consorziati a costi più contenuti di quelli di mercato
  • Organizzare azioni di promozione quali incontri informativi, Meeting e quanto necessario per un’ottima campagna pubblicitaria
  • Differenziare i servizi e fidelizzare il cliente offrendo una serie di servizi immobiliari integrati all'interno del Point Consimm o presso le Agenzie dei Soci del Consorzio
 

21/03/2017

Vendita Immobili - Perchè scegliere le Agenzie Consimm?

Domande e Risposte.

Ecco un repertorio di domande che ci sono state poste da clienti che hanno deciso di vendere il proprio immobile. Ci auguriamo che, fra queste, possiate trovare il quesito che vi interessa maggiormente, ma anche una risposta esauriente e professionale.

Perché devo affidare la vendita del mio immobile in esclusiva ad un'agenzia consorziata Consimm?

Affidandole in esclusiva la vendita del suo immobile, l'agenzia consorziata Consimm Point si impegna formalmente a pubblicizzare la vendita del suo immobile attraverso gli innovativi strumenti del gruppo sia editoriali che telematici, ma soprattutto si impegna ad accompagnarla durante l'intero iter di trattativa, fino al momento conclusivo del rogito notarile.

Che tipo di pubblicità farete al mio immobile?

La pubblicità che le Agenzie Immobiliari Consorziate Consimm le offre ruota intorno al nostro innovativo sito, lo stesso nel quale lei sta navigando, che viene quotidianamente aggiornato,verra' inoltre pubblicato sui maggiori Portali Immobiliari Italiani ed Esteri e riviste locali .

Per quanto tempo avrete l'esclusiva sul mio immobile?

Dipende dalle caratteristiche dell'immobile e dalle richieste di mercato che si hanno in quel determinato periodo.

Possedete già dei potenziali acquirenti ai quali proporre il mio immobile?

La nostra Banca Dati, visibile solo ai nostri agenti è costantemente aggiornata e ricchissima di richieste che giorno dopo giorno ci vengono inoltrate e che riusciamo a soddisfare.

Con quali criteri valuterete la mia casa?

Il valore di un immobile è dato dalla sua consistenza, dallo stabile in cui è posto, dalla zona in cui è ubicato e, a seguire, dal piano, dall'esposizione e dalle caratteristiche interne. Ma non dobbiamo dimenticare che un agente immobiliare Consorziato Consimm può contare sulla profonda conoscenza del mercato in una determinata zona e quindi attribuire il valore dell'immobile per comparazione.

Il servizio di valutazione è compreso nelle spese di provvigione?

La valutazione non è compresa nelle spese di provvigione, ma è un servizio gratuito offerto da ogni agenzia consorziata Consimm e che non la impegna in alcun modo.

Perché dovrei affidare il mio immobile proprio ad un'agenzia Consorziata Consimm ?

Perché l'agente Immobiliare Partner Consimm è stato selezionato e scelto , oltre ai vantaggi illustrati di sopra, vi offre serietà, competenza, innovazione e quel valore aggiunto che consiste nella capacità dei nostri agenti immobiliare di "indossare" i panni del cliente.

Perché dovrei affidarvi l'incarico, quando c'è chi ha valutato il mio immobile in maniera nettamente superiore?

Le Agenzie Immobiliari Consimm operano in zone esclusive, esaltando il concetto di capillarità. Ogni nostro agente conosce profondamente il mercato della propria zona e, agendo coscienziosamente, non può che attribuire il valore più probabile del suo immobile. Vero è che, talvolta, è possibile incappare in colleghi o presunti tali che, pur di avere un folto numero di immobili sul quale lavorare, non possono far altro che ingolosire i venditori attraverso valutazioni fuori misura.

Perché dovrei cominciare a mettere in vendita il mio immobile se non ho ancora trovato un'altra casa?

Nella maggior parte dei casi, chi acquista lo fa attraverso ciò che ha ricavato dalla vendita di un altro immobile. Va da sé che solo dopo aver venduto è possibile sapere di quale somma disporrà ed entro quale data, rendendo più agevole il successivo acquisto.

A quanto ammontano le provvigioni che mi saranno richieste?

II compenso provvigionale delle nostre Agenzie Consorziate che richiedono è sancito da un codice deontologico interno che tiene conto delle disposizioni delle Camere di Commercio italiane in materia di usi e consuetudini ed in proporzione al valore dell'immobile.

Mi sono rivolto ad un'altra agenzia e non mi sono state chieste provvigioni. Perché?

Stando al Codice Civile il mediatore matura il diritto alle provvigioni dalle parti che pone in relazione per la conclusione di un affare, è per noi impensabile rinunciare ad un diritto acquisito, soprattutto in virtù del fatto che a fronte di quel compenso, viene impegnata l'intera organizzazione del gruppo Consimm per soddisfare celermente il cliente.

In caso di mancata vendita pagherò le provvigioni alla scadenza dell'incarico?

In caso di mancata vendita nulla sarà dovuto all'agenzia consorziata Consimm , sebbene essa abbia investito molte risorse anche economiche con l'intento di ottenere il risultato ambito.

Sarò seguito in tutta la fase di compravendita?

L'agenzia Immobiliare Consorziata Consimm la assisterà in qualunque momento della fase di compravendita: dalla prima visione dell'immobile o valutazione gratuita alla firma davanti al notaio che certifica l'effettivo passaggio di proprietà.

Quali documenti dovrò portare con me al rogito?

Qualunque tipo di documento dovrà essere presentato all'atto di compravendita, le verrà richiesto con largo anticipo dal suo agente immobiliare, affinché lei possa "vivere" la sua vendita in assoluta tranquillità.

Avete un servizio finanziario che possa, eventualmente, agevolare il mio potenziale acquirente?

Sì, abbiamo delle convenzioni con società di intermediazione finanziaria del gruppo la quale, attraverso convenzioni con primari istituti di credito, è in grado di offrire i migliori mutui del panorama creditizio italiano con periodi di rimborso che arrivano a trent'anni.

Affidandomi ad un vostra agenzia immobiliare consorziata, sarò certo di trovarmi di fronte a veri professionisti?

Le Agenzie Consorziate Consimm agiscono nel pieno rispetto delle leggi che regolano l'intermediazione immobiliare, operando con persone munite di patentino che ne certifica l'iscrizione al REA tenuto presso le Camere di Commercio.

Se non avesse trovato, in questa raccolta, i quesiti che le interessano, non esiti a contattare i nostri professionisti.

 

UFFICIO STAMPA CONSIMM

www.consimm.org

13/03/2017

CASE : COME SARA' IL 2017 ?

Archiviato il 2016, è tempo anche per il mercato immobiliare di bilanci e previsioni. Bilancio positivo per l'anno appena chiuso, con l’atteso aumento delle compravendite: i dati appena resi noti dall'Agenzia delle Entrate e relativi ai primi nove mesi del 2016 indicano un incremento medio del 20,4% delle transazioni. Un trend positivo trainato soprattutto dal calo dei prezzi degli immobili (dal 2007 le abitazioni hanno perso il 39,7% del loro valore) e da una maggiore accessibilità ai mutui, soprattutto mutui prima casa. Compravendite in aumento. Tanta bella roba, che fa presagire un altrettanto bel 2017.

Secondo Consimm, quest'anno le compravendite sono ancora attese in aumento, con un range medio a livello nazionale tra il +6% e il +8%. Sul versante prezzi, dicono gli esperti di Consimm “aspettiamo una chiusura di 2016 in calo tra il -2% e lo 0%”, per poi passare a un 2017 “in leggero aumento, tra lo 0% e il +2% solo per le grandi città: i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città dovranno aspettare il 2018”.

Una domanda dinamica e un’offerta che inizia a diminuire, in particolare per quanto riguarda immobili di qualità, “può determinare l’ulteriore contrazione dei tempi di vendita e un margine di trattativa minore”, dice Consimm. In pratica, se l’immobile fosse da ristrutturare o presentasse elementi negativi la compravendita dovrà sottostare a “ulteriori ribassi di prezzo”. Un 2017 vivace. Si prennuncia un 2017 comunque vivace tanto nel segmento prima casa, sostenuto dala stessa vivacità dei mutui prima casa, quanto in quello a uso investimento o anche casa vacanza.

Per quanto concerne il mercato del nuovo, sostengono gli esperti, “ripartiranno i progetti destinati a costruire immobili di qualità che garantiscano l'efficienza energetica e siano costruiti con solidi criteri antisismici”. Affitti stabili.

Infine, per quanto riguarda le locazioni, Consimm attende un 2017 di canoni sostanzialmente stabili, soprattutto nelle grandi città. “Non è escluso - dicono da Consimm - che chi possieda i requisiti per accedere al mutuo, anche mutuo prima casa, possa decidere di abbandonare la locazione preferendo l’acquisto, con conseguente riduzione della domanda”.

13/03/2017

News - La ripresa del mattone è reale

Si torna a comprare casa, e lo si fa in particolar modo in Toscana e Veneto. Ecco quanto emerso dalle statistiche curate dall’Agenzia delle Entrate sulle transazioni immobiliari effettuate nel nostro Paese nel corso degli ultimi tre anni. In vetta alla classifica per numero di abitazioni vendute c’è Prato, seguita da Livorno, Venezia e Firenze.

Di base la ripresa ha interessato in maniera più marcata le grandi aree urbane ma tutti questi dati devono essere letti necessariamente in prospettiva: qualche anno fa, prima della ripresa, c’era stata una riduzione impressionante delle compravendite ed un forte calo dei prezzi. Questi trend hanno permesso di creare buone basi per l’attuale ripresa.

Il mercato del mattone italiano però, seppur caratterizzato da un sostanziale rilancio, viaggia ancora a due velocità sul fronte geografico e non mancano eccezioni. Se da un lato città come Prato, Padova e Treviso hanno subito una crescita di un bel 40% dall’altro ci sono aree come Reggio Calabria, Cosenza ed Isernia che devono ancora essere interessate da una vera e propria ripresa.

Il numero dei mutui concessi ai privati ed alle famiglie italiane negli ultimi tre anni è scresciuto in maniera esponenziale, con performance a doppia cifra. Ciò succede non solo nelle zone dove le compravendite si sono fatte più vivaci ma sembra piuttosto un trend omogeneo in tutto lo stivale. Il numero degli acquisti di abitazioni a fronte della richiesta di un mutuo prima casa negli ultimi 24 mesi ha registrato un aumento del 10% (dal 40% al 50%), confermando una ritrovata fiducia per gli investimenti immobiliari.

In parallelo si evidenzia una persistente contrazione, un po’ in tutta Italia, per ciò che riguarda i prezzi delle case. Giusto per fare un esempio, rispetto al 2013 a Milano le somme necessarie hanno segnalato un -6,5%. Sembra proprio che, nonostante la ripresa del mattone, le quotazioni non si riescano ancora a mettere in linea con la domanda esistente. Ciò è probabilmente da vedere collegato allo stock immobiliare ancora invenduto, spesso di scarsa qualità.