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Mutuo o Affitto : perche' conviene comprare casa
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Mutuo o Affitto : perche' conviene comprare casa

03/08/2018
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Comprare o non comprare? Liberati del padrone di casa, scopri i nostri mutui». La frase è d’impatto e si trova nei cartelloni che pubblicizzano i finanziamenti immobiliari di una banca. Ma, al di là dell’immagine, che presenta un attempato signore intento a contare soldi (in realtà spesso la maggior parte la incassa il Fisco), si tratta di un consiglio fondato? E’ quello che cerchiamo di scoprire provando a mettere a confronto canoni e rate mensili dei mutui. Non c’è mai stato un momento così favorevole per chi vuole comprare casa, grazie all’allineamento fausto di quattro fattori. Primo: i prezzi sono scesi e solo negli ultimi mesi hanno cominciato a dare segnali di lieve risalita. Secondo: a differenza di quanto sta succedendo ai prezzi i canoni di locazione sono in rialzo ovunque e anche dove i valori sono in aumento gli affitti crescono di più. Terzo: i tassi dei mutui sono al minimo storico. Quarto: la remunerazione degli investimenti mobiliari è, in modo del tutto speculare ai finanziamenti, al minimo. Come si fanno i conti in tasca Meno vale la casa, meno conviene andare in affitto. Per sei grandi città sono state selezionate tre tipologie di appartamenti (trilocale signorile in centro, trilocale in medio stato di conservazione nel semicentro, bilocale economico in periferia) mettendo a confronto canoni mensili e prezzo di acquisto. Abbiamo poi calcolato quanto si otterrebbe con un mutuo a 15, 20 e 30 anni scegliendo di pagare una cifra equivalente all’affitto e ricavando per differenza la somma da dare in anticipo. Siccome per un mutuo fondiario la legge prevede che la somma prestata non possa superare l’80% del valore delle garanzie abbiamo indicato un anticipo pari al 20% in tutti quei casi in cui il mutuo coprirebbe più dell’80% del prezzo dell’immobile. Abbiamo infine provato a fare un bilancio per chi sceglie l’acquisto. I mutui sono a tasso fisso; con il variabile si registrerebbe nell’immediato una convenienza maggiore ma con l’incognita dell’andamento dei tassi. Anche i canoni sono fissi: si ipotizza un contratto a cedolare secca per cui non è possibile l’aggiornamento annuale degli importi. Dal centro alla periferia Partendo dalla casa signorile il rapporto meno favorevole tra canone e mutuo è a Posillipo: in via Petrarca a Napoli infatti la rata di un mutuo a 15 anni non arriva a coprire il 30% del canone e per arrivare al 50% bisogna indebitarsi a 30 anni. A Milano con un mutuo a 15 anni si copre il 43% del canone, con un finanziamento a 30 anni alla Crocetta si supera l’80%. Minore la convenienza del mutuo nella Capitale, dove si va dal 37% al 63%. Il bilancio a otto anni dall’acquisto, ipotizzando prezzi stabili e un mutuo a 20 anni, è positivo per l’acquirente: il risparmio ottenuto non pagando i canoni è superiore di 19mila euro alla somma tra le spese fiscali di istruttoria e notarili (10%), il costo del mutuo e il mancato incasso di interessi. . Il bilancio Nell’ipotesi del semicentro con la rata di un mutuo equivalente al canone si finanzia a 20 anni un minimo del 43% dell’acquisto a Cit Turin, per arrivare a superare l’80% a Bologna San Donato. A 30 anni sia a Milano sia a Roma la rata supera l’80% del canone. Il confronto evidenzia che chi compra dopo otto anni registra un bilancio positivo per 30 mila euro. E infine il bilocale in periferia: qui non c’è gara, perché a 20 e a 30 anni il mutuo supera sempre l’80% del costo del canone ( ai Quartieri Spagnoli di Napoli arriva al 78%). Il bilancio per l’acquirente in media è positivo per oltre 28mila euro, quasi il 30% del valore della casa Se la casa è di lusso il canone si prende la rivincita Se si è intenzionati a occupare l’immobile per un lasso di tempo medio breve (diciamo meno degli otto anni utilizzati in questa occasione) non vale la pena comprare, perché se la casa non registra un incremento di valore non si riescono ad ammortizzare i costi legati all’acquisto. Bisogna poi ricordare che i prezzi delle case sono grosso modo proporzionali alla metratura dell’immobile (più piccole costano leggermente di più). I canoni invece tendono proporzionalmente a diminuire con il crescere delle dimensioni della casa e quindi se si cerca una residenza di pregio può essere opportuno puntare sull’affitto. Nella tabella si nota infatti come nelle zone più pregiate i quadrati rossi (che segnalano la vittoria del mutuo sull’affitto) siano molto meno numerosi. Effetto Airbnb: prezzi alle stelle, ma le spese.... Chi cerca una casa in affitto per risiedervi almeno gli otto anni della durata standard di un contratto di locazione nelle grandi città e nelle località turistiche oggi deve fare i conti anche con l’effetto Airbnb. Il boom delle locazioni brevi a turisti, businessman in trasferta, studenti sta infatti togliendo dal mercato molte abitazioni originariamente destinate all’affitto tradizionale. I proprietari preferiscono gli affitti brevi perché di fatto si annulla il rischio di insolvenza dell’inquilino e questo è un vantaggio indubbio. Ma ad attirare sono anche i rendimenti teorici: i bilocali nella settimana del Fuorisalone a Milano sono stati affittati per cifre superiori a quelle che si prendono con un mese di affitto tradizionale. Nella pratica però si scopre che non è tutto oro quel che luccica: se si opera in regola con il Fisco e soprattutto se si sceglie di dare la casa in gestione il carico di spese, commissioni e tasse riduce drasticamente il rendimento reale dell’operazione. (in collaborazione con Massimo GABELLI)Centro Studi Consorzio Consimm Agenzie Immobiliari Consorziate www.consimm.org