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Guida mutuo: iter della pratica, dalla presentazione al rogito notarile
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Guida mutuo: iter della pratica, dalla presentazione al rogito notarile

17/02/2021
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Dopo tante ricerche tra le agenzie immobiliari della tua città e i portali di annunci online, hai finalmente trovato la casa che fa per te.

Prima di sottoscrivere la proposta di acquisto da presentare al venditore stai facendo i conti per individuare la cifra di mutuo da richiedere alla banca e realizzare finalmente il tuo sogno di comprare una casa.

In questa guida cercherò di spiegarti qual è l’iter completo del mutuo, dalla presentazione al rogito notarile.

Per prima cosa è importante conoscere il costo totale dell’operazione immobiliare che dovrai affrontare.

Spesso questo aspetto viene affrontato in modo troppo superficiale: ci si sofferma solo sul prezzo della casa e non si calcolano con attenzione tutti i costi annessi all’acquisto, né tanto meno si considerano le spese future che incombono già nei primi mesi dopo la compravendita (piccoli lavori in casa, riparazioni vari, arredamento etc).

Per questo motivo è necessario chiedere a tutti i tuoi interlocutori i loro relativi costi.

L’agenzia immobiliare, se presente, ti dovrà indicare con esattezza a quanto ammontano le sue provvigioni comprese di Iva.

Il notaio dovrà fornirti un preventivo del suo onorario su carta intestata o via email ufficiale, compreso di ogni spesa, che sarà valido fino al rogito. Chiedigli anche un dettaglio di tutte le imposte che dovrai sostenere.

Se il venditore è un’impresa costruttrice dovrai calcolare correttamente il valore dell’Iva.

Il tuo Consulente del credito di fiducia ti illustrerà tutti i costi relativi al mutuo: in base all’istituto di credito prescelto, ti comunicherà al centesimo il costo dell’istruttoria bancaria, della perizia, delle eventuali assicurazioni e il suo compenso di mediazione, che ti ricordo, è esente Iva.

Una volta identificata la banca a cui presentare la domanda di mutuo, arriva una fase fondamentale: la raccolta dei documenti necessari all’istituto di credito per valutare la tua richiesta.

Documenti da presentare alla banca
Esclusi i certificati da chiedere al Comune di residenza, il resto della documentazione è facile trovarla tra i cassetti di casa o con qualche click.

La raccolta di tutta la documentazione da presentare alla banca dovrebbe essere un’operazione semplice, eppure qualunque Consulente del credito esperto ti dirà che questa è una dura lotta da vincere con il suo cliente.

Presentare tutti i documenti corretti in una sola fase e non “a singhiozzo” agevolerà la fase di istruttoria in banca. Ricordatelo quando il mediatore creditizio ti sembrerà eccessivamente pignolo.

Punti essenziali del mutuo
Prima di presentare tutti i documenti alla banca o al Consulente di fiducia, dovrai decidere con chiarezza tutti i punti essenziali del tuo mutuo: l’importo, il tipo di tasso (variabile, fisso, misto, rata costante, variabile con Cap), la durata e le condizioni generali solitamente racchiusi nel modello Pies.

A questo punto sei pronto a sottoscrivere la domanda di mutuo, con tanto di moduli su carta intestati dell’istituto prescelto.

Se ti affidi ad un Consulente dovrai firmare anche una serie di documenti relativi alla trasparenza, all’informativa sulla privacy, all’antiriciclaggio e naturalmente al contratto di mediazione creditizia, dove verrà stabilito, tra le altre cose, il compenso del mediatore.

Hai diritto di poter visionare tutti i moduli che dovrai firmare ed avere una copia dopo le firme. Questo ti permetterà di analizzare tutti i punti e chiedere maggiori informazioni in caso di dubbi.

Diffida da chi ha fretta di farti firmare la documentazione senza compilare rigorosamente ogni campo.

Ricordati di non omettere alcun tipo di informazione che potrebbe pregiudicare l’ottenimento del mutuo, ad esempio se stai pagando altri finanziamenti, anche di piccolo importo o se hai avuto dei ritardi su alcune rate. In ogni caso, la banca e il mediatore lo verrebbero a sapere.

Istruttoria del mutuo
In questa fase, spesso lunga e stressante, non ti resta che aspettare fiducioso che la banca esamini la tua documentazione.

In particolare, l’istituto di credito dovrà verificare che esistano i requisiti reddituali: calcolerà se la rata del tuo prossimo mutuo potrà essere supportata in base al tuo stipendio, ai familiari a carico e agli altri impegni finanziari che stai pagando.

Verranno esaminati tutte le informazioni che riguardano i richiedenti il mutuo. La banca consulterà le Centrali rischi finanziarie per determinare l’affidabilità dei clienti, degli eventuali garanti e in certi casi anche dei datori di lavoro e dei venditori.

Saranno considerati un ostacolo insormontabile la presenza di gravi pregiudizievoli come protesti, fallimenti, pignoramenti, ritardati pagamenti di prestiti e finanziamenti in corso o in passato. Pertanto, se ti trovi in questa spiacevole situazione, non tentare la fortuna. In questo caso non esiste. Però puoi parlare senza impegno con un Consulente che ti spiegherà come poter uscire da questa condizione nel più breve tempo possibile.

Se si supera la prima fase dei controlli personali e l’analisi reddituale, si passerà alla valutazione tecnica: la banca, dovendo ipotecare l’immobile offerto in garanzia, accerterà che il bene rientri tra quelli finanziabili dalla banca.

L’istituto di credito dovrà verificare che non ci siano irregolarità urbanistiche, vincoli, convenzioni o diritti altrui che impediscano l’iscrizione della prima ipoteca.

Perizia immobile per determinare il valore del mutuo
Il perito incaricato dalla banca dovrà accertare il valore commerciale dell’immobile in modo che l’istituto di credito possa essere certo che venga rispettata la percentuale di intervento finanziario previsto dalla banca rispetto al valore, il cosiddetto Loan to value – LTV.

Il giorno in cui è fissata la perizia, il tecnico di fiducia della banca valuterà lo stato di manutenzione della casa, verificherà che l’immobile sia coerente con la scheda catastale, prenderà le dovute misure della superficie e scatterà delle fotografie da allegare alla valutazione commerciale.

In pochi giorni il perito dovrebbe redigere e consegnare la perizia direttamente all’istituto bancario che lo ha incaricato.

Delibera del mutuo definitiva
Una volta che la pratica di mutuo ha superato tutti questi esami, la banca potrà rilasciare la delibera definitiva del mutuo.

La delibera è l’ok a procedere con l’istruttoria del mutuo che porterà presto all’erogazione della somma richiesta.

Particolarmente importante è il Pies del mutuo. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato è il documento che l’istituto di credito rilascia al cliente in cui vengono indicate tutte le caratteristiche tecniche del prestito.

Scopri i 15 punti fondamentali del Pies.

Notaio e chiamata in atto
Una volta verificata l’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e certificata la regolarità urbanistica e catastale degli immobili, il notaio invierà la relazione notarile preliminare (RNP) e a questo punto la banca sarà pronta alla stipula del rogito notarile. .

Siamo ormai vicinissi alla stipula dell’atto notarile. Ricevuta la relazione notarile, la banca invierà ufficialmente la chiamata in atto in cui convoca l’acquirente, il venditore e il notaio per il giorno prestabilito dalle parti, solitamente presso lo studio notarile o in una filiale della banca.

Ogni istituto di credito avrà una tempistica da rispettare per fissare la data del rogito: mediamente sono necessari dai 4 agli 8 giorni lavorativi per poter stipulare il mutuo.

Rogito notarile e atto di mutuo
Dopo questo lungo iter, siamo finalmente giunti al fatidico giorno della stipula dell’atto.

A meno che non ti trovi davanti al notaio per una surroga o un mutuo consolidamento debiti per cui non ci sarà il venditore dell’immobile, dovrai prima stipulare l’atto di compravendita con il quale diventerai il proprietario del bene. Questo perché dovrai formalmente essere il legittimo proprietario dell’immobile prima di concederlo in garanzia alla banca che ti concede il mutuo.

Durante la sottoscrizione dell’atto di mutuo dovranno essere presenti tutte le persone che sono state previste nel mutuo al momento della delibera della banca, compresi gli eventuali garanti.

Erogazione del mutuo
Il pagamento principale che dovrà essere effettuato il giorno del rogito notarile è solitamente il saldo prezzo al venditore.

Questo pagamento può avvenire con assegno circolare oppure tramite bonifico bancario che viene inviato dalla banca erogante direttamente al venditore dell’immobile. Con la formula del bonifico urgente, il pagamento al venditore viene garantito in poche ore.

Attenzione, sui termini dell’erogazione del mutuo, alcuni istituti di credito prevedono tempi più lunghi. In base alla politica del credito della singola banca, il venditore potrebbe incassare la somma soltanto dopo l’iscrizione ipotecaria sull’immobile o anche dopo il consolidamento dell’ipoteca, che può avvenire dopo 10 giorni dal rogito, come previsto dalla legge.

Ecco che è terminato l’iter dell’istruttoria del mutuo che ti ha permesso di comprare la tua casa.

Sappi che a volte la procedura non è sempre liscia, anzi accadono spesso degli eventi che sembreranno impedire la buona riuscita dell’operazione.

Alcune volte, per troppa superficialità, i tempi si allungano facendoti pensare che non concluderai mai l’acquisto tanto desiderato. Il ruolo del Consulente del mutuo Abbiamo scoperto quanto sia importante conoscere tutti i passaggi e le fasi dell’iter del mutuo, ma ti voglio dare un ultimo consiglio: affidati ad un bravo Consulente per il mutuo. Un serio professionista del credito saprà consigliarti passo dopo passo tutte le fasi che dovrai percorrere. Ti aiuterà da subito a trovare la soluzione ideale per te, e a mente lucida saprà, meglio di te, come districarsi tra le varie difficoltà che ci sono quando si chiede un mutuo alla banca. Il più delle volte il professionista del credito ti chiederà un compenso per la mediazione creditizia. Valuta attentamente se questo costo ha un valore aggiunto per te e cerca di capire se recupererai questa somma grazie al risparmio che avrai in seguito ai consigli che solo un esperto del settore può garantirti. Contatta subito un Consulente di zona.

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